O que é NOI?
O Net Operating Income (NOI) é traduzido como receita operacional líquida. Ele é conhecido como o EBITDA do setor imobiliário por mostrar a diferença entre a receita gerada e os gastos operacionais.
Apesar de importante, o NOI ainda não é amplamente utilizado por investidores no Brasil. De toda forma, seu conceito é essencial para analisar os investimentos imobiliários voltados à renda. Nesse conceito está incluída a geração de renda por meio de:
- locação;
- publicidade;
- estacionamentos;
- vending machines.
O resultado desse indicador vem antes de impostos. Além disso, são excluídos os pagamentos de despesa de capital, juros sobre empréstimo, amortização e depreciação.
Por que utilizar o Net Operating Income?
O indicador é útil para avaliar operações de compra e venda de imóveis. Mais do que isso, permite analisar quais aplicações financeiras são mais interessantes.
O NOI é importante para esses dois cenários, porque mostra quais ativos geram mais lucro. Por isso, os investidores analisam quais são os melhores fundos imobiliários considerando sua receita e gastos operacionais. Ou seja, é feito um processo de valuation.
Como calcular o Net Operating Income?
Como você percebeu, um imóvel pode gerar renda de diversas formas. Ainda assim, é necessário considerar alguns aspectos para fazer o cálculo do NOI.
Para começar, avalie a taxa de vacância. Além disso, considere possíveis deduções (por exemplo, de PIS e Cofins) e inadimplência.
Em seguida, pense sobre as despesas. Nesse caso, são válidas aquelas necessárias à operação e manutenção. Alguns exemplos são:
- reparos;
- impostos;
- energia elétrica;
- água e esgoto;
- taxas de administração do imóvel;
- manutenção;
- seguro predial.
Para o dono do local, é melhor repassar essas despesas ao locatário. Assim, a rentabilidade da propriedade aumenta.
Além disso, observe que o NOI desconsidera:
- pagamentos de juros de financiamento;
- receitas financeiras;
- valores a pagar de Imposto de Renda (IR);
- depreciação do imóvel;
- investimentos realizados.
Considerando essas informações, você pode fazer o cálculo do NOI. A fórmula é a seguinte:
NOI = GOI – despesas operacionais
Aqui, é importante destacar que o GOI é o Gross Operating Income, ou receita operacional bruta. Ele é caracterizado por excluir a vacância e a perda de créditos.
Exemplo de cálculo de NOI
Para entender melhor o NOI, veja o seguinte exemplo. Considere um imóvel com receita de R$ 30 mil por ano derivada de aluguel. As despesas operacionais são IPTU de R$ 4 mil anual e seguro de R$ 5 mil.
Nesse caso, temos um total de despesas operacionais equivalente a R$ 9 mil. Assim, é possível aplicar os valores na fórmula, ou seja:
NOI = R$ 30.000 – R$ 9.000 = R$ 21.000
Portanto, a receita operacional líquida é de R$ 21 mil no ano.
O que é a margem Net Operating Income?
A margem NOI é um indicador de desempenho e eficiência para os imóveis que geram renda. Vale a pena analisar, porque esses bens costumam ter custos e despesas pouco significativos em comparação com seu faturamento.
Portanto, a margem NOI costuma ser elevada. Para calculá-la, é preciso aplicar a fórmula:
Margem NOI = (NOI / receita líquida) x 100
A partir do resultado, você consegue identificar o imóvel mais interessante para investir. Por exemplo, se um deles tiver índice de 45% e outro de 80%, vale a pena aplicar seu dinheiro no segundo.
O motivo é o seguinte: quanto mais alta for a margem Net Operating Income, mais o imóvel gera caixa. Nesse exemplo, do total de receita líquida recebida, 80% vai para essa finalidade.
No caso do resultado de 45%, significa que 55% são utilizados com despesas e deduções. No outro imóvel, apenas 20% são utilizados para esses gastos.
O que é cap rate NOI?
Ainda existe o capitalization rate NOI, ou taxa de rentabilidade do imóvel com base no Net Operating Income. Esse indicador substitui a receita bruta de locação.
A importância de usar o cap rate NOI é o fato de considerar possíveis custos, deduções e despesas. Assim, ele traz a real rentabilidade. Para chegar a esse resultado, é utilizada a fórmula:
Cap rate NOI = NOI / valor de mercado
Existe diferença entre NOI e EBIT?
Apesar de algumas pessoas pensarem que esses indicadores são iguais, há diferença entre eles. O EBIT mostra o lucro da empresa antes de despesas com impostos e juros.
Ele também leva em conta a depreciação do imóvel. Por sua vez, o Net Operating Income exclui esse dado do seu cálculo.
Portanto, ambos trazem dados diferentes e são encontrados no Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE).
Qual a diferença entre NOI e NOL?
Caso o cálculo do Net Operating Income traga um resultado negativo, fica claro que a receita do imóvel é menor do que os gastos operacionais. Nessas situações, o nome do indicador muda para Net Operating Loss (NOL), ou prejuízo operacional líquido.
Se o NOL for identificado, é bastante provável que um pedido de financiamento seja recusado. Por isso, vale a pena saber o resultado desse indicador antes de fazer qualquer tipo de solicitação nesse sentido.
Existem limitações no uso do NOI?
O Net Operating Income é bastante útil, mas pode ser manipulado com facilidade. É o caso do adiamento de gastos operacionais necessários para o imóvel.
Outro exemplo é oferecer um desconto no aluguel para que o locatário seja responsável pela manutenção. Por isso, é importante analisar o NOI, mas sempre compará-lo a outros resultados.