O QUE É CAP RATE?
O cap rate é um indicador imobiliário. Ele mede a taxa de capitalização. Ou seja, a média de retorno do capital aplicado em um imóvel. Assim, os investidores podem decidir se esse investimento vale a pena.
Para ser preciso, o cap rate apresenta a porcentagem da renda anual obtida com o imóvel. Portanto, se o local é avaliado em R$ 120 mil e o rendimento for de R$ 1 mil por mês, o indicador apresenta uma taxa de 10%. Isso porque o retorno no ano chega a R$ 12 mil.
Devido a suas características, o capitalization rate tem uma função semelhante à do Retorno sobre o Capital Investido (ROIC). Porém, ele é voltado especificamente para o mercado imobiliário.
COMO CALCULAR A TAXA DE CAPITALIZAÇÃO?
Para saber qual é o resultado desse indicador do mercado imobiliário, é preciso aplicar a seguinte fórmula:
Cap rate = (rendimento mensal x 12) / valor inicial do investimento
Assim, o resultado obtido permite comparar os rendimentos das aplicações financeiras. Dessa forma, é mais fácil tomar decisões e ver quais investimentos valem a pena.
Para entender melhor, veja o seguinte exemplo. Imagine que o valor do imóvel seja de R$ 400 mil. O retorno mensal é de R$ 1,5 mil. Essa quantia deriva-se da cobrança de aluguel. Com a aplicação dos números na fórmula, temos:
Cap rate = (1.500 x 12) / 400.000 = 18.000 / 400.000 = 0,045
Esse resultado deve ser multiplicado por 100. Assim, chega-se ao capitalization rate de 4,5%. Considerando esse percentual e entendendo que as condições permaneceram iguais, o retorno total do investimento inicial levaria mais de 20 anos. Portanto, é uma aplicação financeira pouco interessante.
Ainda é possível analisar esse dado a partir da taxa básica de juros, a Selic. Fazendo essa comparação do rendimento do investimento com o percentual do indexador, é possível calcular quanto tempo levará a obtenção de 100% do capital aplicado.
Por fim, o cap rate também serve para avaliar diferentes empreendimentos. A partir da comparação, fica mais fácil saber qual tende a apresentar uma rentabilidade mais alta.
Portanto, não existe um percentual ideal para esse indicador. Até mesmo porque vários fatores interferem no resultado. Entre eles estão:
- inflação;
- tipo do imóvel;
- destino de uso do bem.
COMO FUNCIONA O CAP RATE?
Como apontado até aqui, o cap rate é um indicador útil para quem deseja investir no segmento imobiliário.
Assim, é importante conhecer o funcionamento deste indicador, especialmente para entender o melhor contexto para utilizá-lo.
Nesse sentido, o primeiro passo para entender seu funcionamento, é compreender o cap rate fórmula, sendo que esta equação se apresenta da seguinte forma:
- cap rate = aluguel anual/valor total do imóvel
Ainda vale destacar ser necessário multiplicar o resultado da divisão por 100, chegando assim ao valor percentual do cap rate.
Para ficar mais claro este processo, imagine um exemplo em que um imóvel tem o valor estipulado em R$500 mil, enquanto o aluguel mensal deste ativo é de R$1000, sendo que o valor total ao final de um ano seria de R$12 mil.
Dessa forma, ao utilizar a fórmula, temos que:
- cap rate = (12.000/500.000)x100 = 2,4
Ou seja, o cap rate do exemplo é igual a 2,4%, isto é, o retorno que o investidor tem nesta negociação é de 2,4%, sendo que esta operação pode ser vantajosa ou não, a depender do perfil de investimentos do indivíduo.
Além disso, outro aspecto importante relacionado a este indicador é a questão que diferentes fatores impactam diretamente em seu resultado.
Entre estas questões, é possível destacar, por exemplo:
- Inflação;
- Utilidade do imóvel;
- Localização;
- Tipo de imóvel.
Sendo assim, não há tanta disparidade entre o cap rate dos imóveis disponíveis no mercado.
Por exemplo, ao utilizar o cap rate FII, isto é, usar este indicador para analisar fundos imobiliários, investidores tendem a aliar esta métrica com outras úteis para o segmento.
Portanto, ao fazer isso, conseguem um retrato mais fiel sobre o investimento e o risco e retorno que envolvem este negócio.
É POSSÍVEL USAR O INDICADOR NOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS?
O investimento no setor também pode ocorrer via fundos imobiliários. Nesse cenário, a taxa de capitalização (cap rate) continua sendo válida.
Isso porque os fundos têm o objetivo de construir ou comprar ativos imobiliários. Assim, o retorno para os acionistas depende da rentabilidade desses imóveis ou papéis.
No caso dos fundos de tijolo, a aplicação é realizada em ativos físicos. Por exemplo, galpões logísticos e lajes corporativas.
Por sua vez, os fundos de papel investem em títulos do setor. É o caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Em ambas as situações, o cap rate serve para analisar a viabilidade do investimento. Quanto mais alto ele for, melhor para o investidor. Isso porque sinaliza que a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos é positiva. Na prática, esse resultado demonstra que haverá maior distribuição de rendimento aos cotistas.
Portanto, existem várias vantagens ao usar o cap rate. Apesar disso, esse indicador tem mais precisão apenas quando se trata do setor imobiliário. Além disso, desconsidera alguns fatores, como uma possível valorização do imóvel.