Cap rate

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O que é cap rate?

O cap rate é um indicador imobiliário. Ele mede a taxa de capitalização. Ou seja, a média de retorno do capital aplicado em um imóvel. Assim, os investidores podem decidir se esse investimento vale a pena.

Para ser preciso, o cap rate apresenta a porcentagem da renda anual obtida com o imóvel. Portanto, se o local é avaliado em R$ 120 mil e o rendimento for de R$ 1 mil por mês, o indicador apresenta uma taxa de 10%. Isso porque o retorno no ano chega a R$ 12 mil.

Devido a suas características, o capitalization rate tem uma função semelhante à do Retorno sobre o Capital Investido (ROIC). Porém, ele é voltado especificamente para o mercado imobiliário.

Como calcular a taxa de capitalização?

Para saber qual é o resultado desse indicador do mercado imobiliário, é preciso aplicar a seguinte fórmula:

Cap rate = (rendimento mensal x 12) / valor inicial do investimento

Assim, o resultado obtido permite comparar os rendimentos das aplicações financeiras. Dessa forma, é mais fácil tomar decisões e ver quais investimentos valem a pena.

Para entender melhor, veja o seguinte exemplo. Imagine que o valor do imóvel seja de R$ 400 mil. O retorno mensal é de R$ 1,5 mil. Essa quantia é derivada da cobrança de aluguel. Com a aplicação dos números na fórmula, temos:

Cap rate = (1.500 x 12) / 400.000 = 18.000 / 400.000 = 0,045

Esse resultado deve ser multiplicado por 100. Assim, chega-se ao capitalization rate de 4,5%. Considerando esse percentual e entendendo que as condições permaneceriam iguais, o retorno total do investimento inicial levaria mais de 20 anos. Portanto, é uma aplicação financeira pouco interessante.

Ainda é possível analisar esse dado a partir da taxa básica de juros, a Selic. Fazendo essa comparação do rendimento do investimento com o percentual do indexador, é possível calcular quanto tempo levará a obtenção de 100% do capital aplicado.

Por fim, o cap rate também serve para avaliar diferentes empreendimentos. A partir da comparação, fica mais fácil saber qual tende a apresentar uma rentabilidade mais alta.

Portanto, não existe um percentual ideal para esse indicador. Até mesmo porque vários fatores interferem no resultado. Entre eles estão:

  • inflação;
  • tipo do imóvel;
  • destino de uso do bem.

É possível usar o indicador nos fundos imobiliários?

O investimento no setor também pode ocorrer via fundos imobiliários. Nesse cenário, a taxa de capitalização (cap rate) continua sendo válida.

Isso porque os fundos têm o objetivo de construir ou comprar ativos imobiliários. Assim, o retorno para os acionistas depende  da rentabilidade desses imóveis ou papéis.

No caso dos fundos de tijolo, a aplicação é realizada em ativos físicos. Por exemplo, galpões logísticos e lajes corporativas.

Por sua vez, os fundos de papel investem em títulos do setor. É o caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Em ambas as situações, o cap rate serve para analisar a viabilidade do investimento. Quanto mais alto ele for, melhor para o investidor. Isso porque sinaliza que a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos é positiva. Na prática, esse resultado demonstra que haverá maior distribuição de rendimento aos cotistas.

Portanto, existem várias vantagens ao usar o cap rate. Apesar disso, esse indicador tem mais precisão apenas quando se trata do setor imobiliário. Além disso, desconsidera alguns fatores, como uma possível valorização do imóvel.

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