IFIX

O que é o IFIX?

O IFIX é um índice que ganhou bastante relevância entre os investidores brasileiros ao longo dos últimos anos. Especialmente entre os que fazem parte do mercado de fundos de investimentos imobiliários (FIIs).

Para quem quer fazer parte ou simplesmente busca informações sobre FIIS, portanto, é fundamental conhecer o IFIX.

O significado da sigla é Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, e vale ressaltar que os índices do mercado servem para demonstrar o desempenho de um conjunto de ativos.

Por isso, o objetivo do IFIX é ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de Bolsa e de balcão organizado da B3, Bolsa de Valores brasileira.

Criado em 2012, o IFIX é um índice de retorno total, ou seja, um indicador que aponta as variações nos preços dos ativos do índice no tempo.

Além disso, ele apresenta o impacto da distribuição de proventos feitas ao longo do tempo. Dessa forma, ao acompanhar o índice é possível entender melhor a rentabilidade dos FIIs; podendo, assim, traçar um panorama entre estes ativos e as ações da Bolsa.

O que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários.

Sendo assim, os FIIs podem incluir desde projetos em desenvolvimento até imóveis já prontos, como edifícios comerciais.

Os fundos funcionam como um “condomínio” de investidores em busca de oportunidades de aplicação em empreendimentos imobiliários.

Isto é, um grupo de investidores investe em conjunto neste mercado por intermédio do gestor do fundo, responsável por encontrar investimentos com boa rentabilidade.

O dinheiro, por sua vez, é convertido em cotas e cada investidor tem uma parcela em empreendimentos do segmento imobiliário.

É possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário.

Como funciona o IFIX?

Para calcular o IFIX existem alguns critérios fundamentais, que existem em qualquer tipo de índice: o de inclusão e o de ponderação.

Critérios de inclusão do IFIX

Serão selecionados para compor o índice aqueles FIIs que cumprirem os seguintes critérios da metodologia do IFIX:

• estar classificado entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 carteiras anteriores, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representem em conjunto 99% do somatório total desses indicadores;
• ter presença em pregão de 60% no período de vigência das 3 carteiras anteriores;
• não ser classificado como ativo penny stock, cujo valor médio ponderado durante a vigência da carteira teórica anterior ao rebalanceamento, desconsiderando-se o último dia desse período, tenha sido inferior a R$ 1,00.

Portanto, caso um ativo disponível para o investidor da Bolsa não cumpra um dos critérios acima, seu desempenho deixa de fazer parte do cálculo do IFIX.

Critério de ponderação do IFIX

Outro critério importante para o IFIX é o de ponderação, que determina o peso de cada fundo dentro desse índice. A ponderação é realizada pelo valor de mercado de cada fundo.

No IFIX, os ativos são ponderados pelo valor de mercado da totalidade das cotas emitidas pelo fundo imobiliário.

Quanto maior o valor de mercado do fundo, maior será a sua representação dentro do índice. Contudo, um único FII não pode ter peso maior que 20% no índice.

Caso isso ocorra, serão efetuados ajustes para adequar o peso dos ativos da companhia a esse limite, redistribuindo-se o excedente proporcionalmente aos demais ativos da carteira.

Composição do IFIX

A composição da carteira do IFIX está disponível no site da B3 e é atualizada quadrimestralmente, sempre que a carteira teórica é revista.

A maior parte dos fundos imobiliários presentes na bolsa brasileira (B3) faz parte do IFIX, porque os critérios de exclusão desse índice dos fundos imobiliários são brandos.

Atualmente, fazem parte dele 81 empresas distintas, incluindo as seguintes:

• KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)
• KNIP11 (Kinea Índice de Preços)
• KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)
• XPML11 (XP Malls FII)
• XPLG11 (XP Log)

Confira, a seguir, mais algumas informações interessantes a respeito dos FIIs citados na lista.

KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é o maior fundo imobiliário brasileiro. Este fundo teve um excelente histórico de ocupação em seus imóveis, que são mesclados entre ativos de galpões logísticos e de lajes corporativas.

KNIP11 (Kinea Índice de Preços)

O KNIP11 (Kinea Índice de Preços) é outro entre os maiores FIIs do mercado. Além disso, esse é um fundo de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), e por isso é considerado um Fundo de Papel.

KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)

O KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários) já foi o maior fundo imobiliário brasileiro. Ele é também um fundo de papel, tendo títulos de dívidas imobiliárias dentro de seu portfólio

XPML11 (XP Malls FII)

O XPML11 é um fundo imobiliário recente, criado no final de 2017. O grande destaque desse FII fica para a sua participação em importante shoppings centers brasileiros.

XPLG11 (XP Log)

O XPLG11 (XP Log) também é um fundo imobiliário recente, que fez sua primeira oferta em 2019. Além disso, o seu foco é exclusivamente em imóveis do setor logístico

Histórico do IFIX

O índice de fundos imobiliários começou a ser divulgado no ano de 2012.

É a partir dele que se torna possível conferir o histórico de rentabilidade do IFIX. Para isso, é feita uma comparação com o índice Ibovespa.

Em relação a volatilidade, o índice dos FIIs teve uma variação de preço muito inferior ao índice das maiores ações da Bolsa. E, ainda, distribuindo recorrentemente proventos mensais ao longo desse tempo.

Por isso, é possível afirmar que o investimento em FIIs não apenas foi rentável nos últimos anos, como também mais estável e previsível que a média das maiores companhias de capital aberto da Bolsa.

Como Investir no IFIX?

Por se tratar de um índice financeiro fictício, é preciso reforçar que não é possível investir diretamente no IFIX.

Ele apenas é calculado com base na performance dos fundos imobiliários, ou seja, não há uma cota ou ação do IFIX que pode ser comprada pelo investidor.

No entanto, investir em fundos imobiliários é algo que segue visto de maneira positiva, já que os investidores são capazes de selecionar os melhores FIIs de acordo com seus objetivos.

Com isso, podem, ainda, obter um rendimento superior em relação ao próprio índice dos FIIs.

Como utilizar o IFIX?

Da mesma forma que existe o Ibovespa para o mercado de ações, existe o IFIX para o mercado de FIIs.

Basicamente, ele funciona como uma média do mercado de fundos imobiliários. Ele é uma boa medida para saber, por exemplo, se os FIIs, no geral, têm sido ou não investimentos rentáveis.

Também serve para o investidor saber se os FIIs da sua própria carteira estão sendo capazes de superar o índice.

Por causa disso, os investidores podem usá-lo como um benchmark para as mais diferentes carteiras, investidores e fundos de investimento.

Índices semelhantes ao IFIX

O IFIX é apenas um dos diversos índices existentes no mercado brasileiro. Alguns semelhantes a ele são:

Ibovespa

O Ibovespa é o principal índice financeiro do mercado brasileiro. Ele representa a performance das maiores e principais empresas de capital aberto do Brasil.

Através dele, é possível avaliar o desempenho dessas companhias ao longo do tempo e comparar sua performance com outros índices.

Além disso, o Ibovespa é bastante utilizado como benchmark financeiro para fundos de investimentos, ou seja, como uma referência de rentabilidade que os fundos tentam superar ao longo do tempo.

IBrX-50

Outro importante índice é o IBrX-50, que tem o objetivo representar o desempenho financeiro das 50 ações das empresas mais negociadas da Bolsa brasileira.

SMLL

O SMLL é outro índice brasileiro muito importante, pois representa o desempenho financeiro das Small Caps da Bolsa.

Para explicar de maneira mais específica, o índice mostra a performance das menores companhias de capital aberto, levando em consideração o seu valor de mercado.

IDIV

Conhecido e relevante, este índice representa a performance das ações das empresas que mais distribuíram lucro em forma de proventos, seja dividendos ou juros sobre capital próprio (JCP).

Por isso, o IDIV acaba sendo conhecido também como o índice das “pagadoras de dividendos”.

Como a estratégia de investir em empresas que pagam dividendos com frequência é comum, o IDIV acaba recebendo bastante atenção de quem deseja investir.

IMOB

O IMOB representa o desempenho das ações brasileiras de empresas de capital aberto que atuam no mercado imobiliário, ou seja, companhias que exploram imóveis ou que praticam a construção civil.

SUNO30

Finalmente, vale citar o SUNO30 FIIs, que é composto por trinta ativos entre fundos de tijolo, de papel e híbridos negociados na bolsa de valores (B3). Ele é formado por 4 critérios, expostos a seguir:

1. não pode ser um Fundo de Fundos
2. precisa fazer parte do IFIX
3. não pode ser categorizado um Fundo Monoativo
4. deve ter pagado dividendos nos últimos 12 meses

Depois dessa seleção, o índice seleciona os 30 fundos de maior patrimônio e adiciona igualitariamente na composição do índice. Todos os ativos são revisados e atualizados trimestralmente.

Limitações do IFIX

Em geral, é possível investir em índices de mercado por meio de Exchange Traded Funds (ETF), fundos de investimento com cotas negociadas em Bolsa que replicam fielmente o desempenho das carteiras teóricas dos seus índices de referência.

Contudo, não existe ainda um ETF que invista específicamente nos mesmos ativos e na mesma proporção dos FIIs do índice de IFIX.

Para que isso fosse realmente possível, na verdade, seria preciso que o próprio investidor comprasse todos os fundos imobiliários presentes do IFIX, nas mesmas proporções do índice, o que seria muito trabalhoso.

Dessa forma, essa acaba sendo considerada uma grande limitação do índice, já que ainda não é possível ter acesso a um investimento que replique o desempenho do IFIX.