Contrato atípico

O que é contrato atípico?

O contrato atípico é aquele sem previsão legal mínima para sua regulação. Isso significa que suas cláusulas são diferentes do padrão. Ainda assim, esse documento é permitido e tem validade jurídica, de acordo com o artigo 425 do Código Civil.

Para ser um contrato atípico, é preciso ter condições personalizadas e específicas. No entanto, elas devem seguir as normas indicadas no Código Civil. Por isso, suas principais características são:

• prazos acima de 5 anos;
• ausência de ação revisional;
• multa equivalente a todos os aluguéis futuros pendentes;
• reajuste anual vinculado a um indexador econômico.

Devido a esses detalhes, esse tipo de contrato é bastante comum em fundos de investimento imobiliários (FIIs). Especialmente, naqueles que envolvem galpões logísticos, hospitais, agências bancárias, universidades e outros.

Por que vale a pena optar por esse tipo de contrato?

Os contratos atípicos são bastante utilizados na locação de imóveis. Isso porque eles implicam cláusulas diferenciadas.

Portanto, eles são bastante adotados para situações em que o imóvel precisa ter algumas particularidades. Porém, o modelo de contrato atípico prevê a realização de personalizações pontuais exigidas pelo locatário.

Assim, existem uma relação em que ambas as partes ganham. É o caso do built to suit. Esse é um exemplo de imóvel construído ou adaptado sob medida. Dessa forma, a empresa tem acesso ao que precisa.

O investidor que opta por um FII com contrato atípico também tem benefícios. Os principais são os seguintes:

• baixo risco de vacância: o fundo imobiliário é mais protegido nesse quesito. Isso porque o contrato é de longo prazo. Além disso, a multa para rescisão é mais alta do que nos contratos comuns;
• maior rentabilidade: é derivada do menor risco de vacância e da chance reduzida de interrupção dos fluxos de pagamento. Assim, há mais previsibilidade de rendimento, além de os valores serem mais elevados e consistentes;
• ausência de revisionais: tanto locador quanto locatário abrem mão desse questionamento das taxas de juros do contrato atípico. Essa característica é positiva para cenários de crise. Afinal, esses períodos costumam levar a reduções do valor do aluguel.

Quais são seus pontos negativos?

As desvantagens do contrato atípico também existem. Os principais são:

• possibilidade de não renovação do contrato: as personalizações costumam levar a aluguéis mais caros. Assim, há uma grande chance do locatário encerrar a parceria;
• inadimplência: o contrato atípico é longo e tem apenas um inquilino. Por isso, o locatário pode passar por alguma dificuldade financeira e deixar de honrar seus compromissos. Isso também pode acontecer em caso de multa, já que é elevada;
• risco de vacância ao final do contrato: apesar do contrato típico diminuir a taxa ao longo de sua validade, o imóvel pode ficar um tempo sem inquilino após o encerramento do aluguel. Afinal, ele é personalizado e pode haver dificuldade de atender às exigências de outros locatários.

Contrato atípico x contrato típico: quais as diferenças?

O contrato típico é aquele com cláusulas comuns. Portanto, ele não é personalizável. Essa padronização faz com que ele seja o modelo mais adotado. Suas características são:

• prazo de 5 anos;
• ação revisional no terceiro ano, com reajuste dos valores contratuais;
• reajuste anual vinculado a um indexador. Por exemplo, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M);
• multa simplificada. Geralmente, é de 3 ou 6 meses dos valores de aluguel.

Qual é o melhor tipo de contrato para quem pretende investir em FIIs?

Considerando os dois modelos, as características do contrato atípico costumam ser mais atrativas. Isso porque ele traz previsibilidade de pagamento e menor risco de vacância.

Para o investidor, esses aspectos também são importantes. Por exemplo, se um locatário rescindir o contrato de um galpão logístico, ainda precisa pagar todos os aluguéis. Portanto, o fluxo financeiro permanecerá até o vencimento.

Por outro lado, o período longo pode ser negativo. Por exemplo, se o inquilino deixar de pagar os aluguéis no vencimento. Nesse caso, a alternativa seria entrar com uma ação de despejo. Porém, ela tende a demorar.

Por isso, sempre analise as características do FII e a alocação de recursos. Contudo, o mais comum é que o contrato atípico seja mais interessante. Apenas atente à qualidade dos locatários. Assim, os problemas são evitados.