O que é RMG (Renda Mínima Garantida)?
A RMG (Renda Mínima Garantida) é uma remuneração paga todos os meses em fundos de investimento imobiliários (FIIs). Consiste em um valor fixo das cotas, que é repassado durante um período predeterminado.
Normalmente, a RMG (Renda Mínima Garantida) ocorre em fundos iniciantes ou que adquiriram um imóvel recentemente. O objetivo é atrair investidores por meio da oferta de um rendimento inicial.
Por isso, é válido tanto para fundos de desenvolvimento. Eles constroem imóveis para venda posterior. Nesses casos, o lucro gerado pela comercialização pode demorar.
Outra possibilidade da Renda Mínima Garantida é para fundos que aplicam em imóveis construídos, mas desocupados. Assim, há um incentivo aos investidores, reduzindo a incerteza da geração de renda com a locação.
Como a Renda Mínima Garantida funciona?
Para fazer o repasse dessa remuneração, é preciso obter os recursos necessários. Existem duas formas de fazer isso:
- acordo firmado entre os futuros locatários potenciais, a construtora ou o vendedor e o fundo para haver o pagamento por prazo determinado;
- parte do valor arrecadado no momento da criação do FII. Isto é, o dinheiro dos próprios cotistas é redistribuído. O capital foi conseguido na compra de cotas durante a Oferta Pública Inicial (IPO).
Em qualquer um dos casos, o volume de recursos captado é maior do que o necessário. Dessa forma, é possível fazer o repasse da RMG (Renda Mínima Garantida).
No entanto, o fundo nem sempre paga a remuneração até o imóvel ficar pronto ou gerar receita. Por isso, ele sempre tem um prazo de duração definido.
Além do mais, a Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve ser seguida. Ela determina a proibição de fazer promessa quanto ao pagamento de remuneração.
Para entender melhor como a RMG funciona, veja o seguinte exemplo. O FII precisa de R$ 30 milhões para adquirir um imóvel residencial. No entanto, é um fundo novo e não tem interessados.
Nesse caso, o gestor pode entrar em contato com o vendedor para pagar R$ 50 milhões. A contrapartida é que R$ 20 milhões sejam distribuídos aos cotistas por determinado período.
Essa é a RMG. Desse modo, fica claro que quem oferece e paga essa remuneração é um terceiro agente.
O que é um fundo de desenvolvimento?
Na maior parte das vezes, a RMG (Renda Mínima Garantida) é adotada por fundos de desenvolvimento. Esses FIIs aplicam seu capital na construção de imóveis para futura venda.
Nessa modalidade, os investidores arcam com os riscos inerentes à incorporação imobiliária. A remuneração é oferecida durante a construção para atrair e reter investidores.
O potencial de rentabilidade tende a ser maior do que nos outros tipos de fundos imobiliários. No entanto, existe uma diferença.
Na construção de imóveis residenciais, a tendência é vendê-los assim que ficarem prontos. No caso dos corporativos, os imóveis costumam ficar na carteira por mais tempo, a fim de lucrar com os aluguéis.
Como a RMG interfere nos investimentos?
Antes de escolher um FII, é importante conhecer a Renda Mínima Garantida. Nesse cenário, ela se torna um indicador que evidencia se a aplicação financeira vale a pena.
Para começar, é preciso entender que a RMG é paga pelo próprio investidor. Então, qual é a vantagem? Existe benefício somente se a perspectiva é de pagar uma quantia maior ou de continuar com a distribuição de dividendos após o fim do período de pagamento da remuneração.
Portanto, esse indicador não mostra exatamente se o FII é bom ou ruim. O que ele sinaliza é se há benefícios a curto e longo prazo.
Além disso, você deve analisar os fundamentos e as estratégias do fundo. Assim, é possível compará-las com os seus objetivos e perfil de investidor. Tudo isso mostrará se a RMG (Renda Mínima Garantida) é uma boa alternativa.