O que é ABL (Área Bruta Locável)?
A ABL (Área Bruta Locável) é a forma utilizada para mensurar áreas no mercado imobiliário. Nesse caso, o objetivo é levantar todos os espaços disponíveis para locação de imóvel comercial.
Por isso, a informação fornecida pela ABL (Área Bruta Locável) é bastante utilizada. Ela também apresenta a variação do valor do aluguel. Portanto, reflete o que está acontecendo no mercado nos quesitos oferta e demanda.
É importante observar que essa métrica é bastante utilizada em centros comerciais, galpões logísticos e outros locais similares. Tanto é que o cálculo foi criado pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). Com isso, outros fatores que interferem nesse diagnóstico são:
- quantidade de vendas mensais, individuais ou globais da empresa;
- ano em que a locação está ocorrendo;
- segmento de atuação do negócio.
Quais tipos de ABL existem?
A Área Bruta Locável pode ser dividida em duas categorias. Em qualquer um dos casos, a referência é o metro quadrado e o porte do local.
Vale a pena observar que o tamanho pode ser medido por meio de outras bases, por exemplo, square feet. Isso depende do país em que o imóvel está localizado.
De todo modo, as categorias são as seguintes:
- tradicional: inclui terrenos de portes:
- pequeno: até 19.999 m²;
- médio: de 20.000 m² a 29.999 m²;
- regional: de 30.000 m² a 59.999 m²;
- mega: acima de 60.000 m²;
- especializada: abrange ambientes diferentes dos tradicionais, geralmente verificados em shopping centers. Por exemplo, espaços temáticos e outlets.
No que se refere ao porte, as classificações de ABLs (Áreas Brutas Locáveis) são:
- pequeno: até 9.999 m²;
- médio: de 10.000 m² a 19.999 m²;
- grande: acima de 20.000 m².
Como mensurar a ABL?
Para medir esse indicador, é preciso considerar vários fatores. Por isso, diferentes formas de mensuração foram criadas. As principais são:
- dados de espaço construído: considera o ambiente efetivamente erguido com materiais de marcenaria ou alvenaria. Nesse caso, o terreno é desconsiderado. O que se leva em conta é a construção;
- espaços de uso exclusivo dos inquilinos: é a mensuração mais comum no Brasil e é chamada de área privativa. Esse é um espaço particular, em que somente pessoas autorizadas podem entrar, seja um apartamento residencial, seja uma sala comercial ou laje corporativa;
- Building Owners and Managers Association (BOMA): é uma tendência no mundo e é uma forma de mensuração criada por uma entidade americana que representa administradores e proprietários de imóveis. Leva em conta o espaço locável como resultado da área particular do inquilino mais as áreas comuns usadas por locatários. São desconsiderados fosso do elevador, escadas e ambientes para serviços e equipamentos.
Por que vale a pena considerar a Área Bruta Locável?
O uso da ABL é indicado para simplificar a leitura do mercado de locação comercial. A partir dos dados, é possível verificar quando:
- o setor imobiliário está se desenvolvendo ou reduzindo;
- há retração do número de lojistas;
- existe diminuição da capacidade de vendas.
Mais do que isso, a ABL (Área Bruta Locável) é interessante para quem deseja investir em fundos de investimento imobiliário (FIIs). Essa informação permite avaliar o desempenho da aplicação financeira, já que detalha o tamanho dos imóveis que compõem a carteira.
Assim, o investidor interessado identifica as oportunidades e os desafios de conquistar novos inquilinos e garantir a ocupação do bem. Por exemplo, se a ABL de um imóvel for elevada e a vacância for alta, provavelmente, a locação será difícil.
Além disso, é possível comparar os resultados do imóvel aos outros de sua região. Desse modo, o investidor sabe se ele é financeiramente sustentável.
De toda forma, vale a pena destacar que esse indicador é apenas um parâmetro. A conclusão deve ser obtida a partir de uma avaliação mais aprofundada, com base em informações detalhadas.
Que outros fatores considerar antes de escolher um FII?
A Área Bruta Locável (ABL) é apenas um dos aspectos importantes para avaliar um fundo de investimento imobiliário. Outros fatores que devem ser analisados são:
- contratos atípicos: consideram regras particulares, por exemplo, duração maior ou reajuste indexada à inflação. Não passam por ação revisional. Por isso, a renegociação só acontece no final do contrato ou em caso de rescisão antecipada. É mais indicado para investidores que focam o longo prazo por trazer previsibilidade de retorno;
- liquidez: consiste na capacidade de transformar as cotas em dinheiro. Normalmente, os FIIs com boa reputação tendem a apresentar liquidez maior. Outros fatores que interferem nessa análise são situação do mercado, composição da carteira, cotação do fundo e mais;
- preço/valor patrimonial (P/VP): é muito usado na análise fundamentalista para saber se o valor do ativo está barato. Quando o resultado é abaixo de 1, indica que o FII é negociado em deságio, o que significa boa oportunidade. Ainda assim, se as cotações estiverem muito abaixo do valor patrimonial, é preciso atentar a uma possível má gestão do fundo;
- dividend yield (DY): permite analisar o percentual de dividendos pagos pelo FII para saber se ele é rentável. O cálculo consiste na soma de todos os dividendos pagos nos últimos 12 meses dividido pela cotação atual. É uma métrica importante, especialmente, para os fundos de tijolo.
De qualquer modo, vale a pena sempre observar a ABL (Área Bruta Locável). Dessa forma, é possível entender se determinado FII é realmente interessante para a sua carteira.