Fundos Imobiliários

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Para quem quer entender melhor o que são Fundos Imobiliários,  eles são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários.

Para contextualizar o que são Fundos Imobiliários, vale dizer que esses investimentos podem ser feitos em empreendimentos em desenvolvimento ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

É interessante explicar que os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foram introduzidos no Brasil em 1993, através da criação da Lei 8668/93.

Em 2005, a Lei 11.196 fez com que os Fundos Imobiliários ficassem isentos de imposto de renda sobre os investimentos, o que tornou esse tipo de investimento ainda mais atrativo.

Para isso, os FIIs devem respeitar algumas regras básicas, tais como:

• Nenhum cotista poderá deter mais do que 10% do fundo;
• O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas em sua base;
• O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3);
• Obrigação de distribuir 95% do resultado semestral.

COMO FUNCIONA UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

Os FIIs funcionam como um “condomínio” de investidores em busca de oportunidades de aplicação em empreendimentos imobiliários.

Ou seja, um grupo de investidores investe em conjunto nesse mercado por intermédio do gestor do fundo, que é responsável por encontrar investimentos com boa rentabilidade.

O dinheiro, por sua vez, é convertido em cotas, e cada investidor tem uma parcela em empreendimentos do segmento imobiliário.

Existem 3 formas de obter rendimento de Fundos Imobiliários:

dividendos, que são uma participação no lucro do fundo naquele mês;

• amortização, ou seja, a dissolução do fundo que ocorre quando os imóveis são vendidos e seus valores são distribuídos de forma proporcional a seus cotistas;
• e valorização das cotas, que ocorre quando os imóveis ganham uma avaliação patrimonial melhor ou quando as cotas do fundo têm mais procura na Bolsa de Valores, elevando o valor da cota.

O modo de aplicar em fundos de investimento imobiliário é bem parecido com o da compra de ações, já que esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas na Bolsa de Valores brasileira.

Dessa forma, é possível adquirir as cotas durante as chamadas ofertas públicas ou negociando com outros investidores no chamado mercado secundário.

Essa segunda operação pode ser feita por plataformas de negociação online disponibilizadas por corretoras de valores para conectar os investidores ao pregão eletrônico no mercado de capitais, conhecido como home broker.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Existem diferentes tipos de FIIs, entre eles:

FUNDOS DE RENDA

Considerados menos arriscados em comparação aos demais, os Fundos de Renda são aqueles em que os gestores compram ou constroem imóveis para alugar.

No geral, o foco desse fundo se direciona a empresas de médio e grande porte como, por exemplo:

• shoppings;
• lajes corporativas (imóveis de alto padrão);
• galpões industriais para centros e distribuição de grandes varejistas, indústrias ou empresas de logística;
• agências bancárias;
• escolas e universidades;
• hospitais, hotéis e flats;
• e imóveis residenciais para pessoas físicas.

A renda líquida dos aluguéis, que pode ser fixa ou atrelada à receita do locatário, é distribuída entre os investidores, chamados de cotistas.

Além disso, os contratos oferecidos tendem a ser longos, conferindo maior segurança aos participantes do fundo. Para manter o fluxo de renda e evitar o risco de ver os imóveis vagos, é importante investir em fundos com boa diversificação de locatários.

FUNDOS DE COMPRA E VENDA

Os Fundos de Compra e Venda já são considerados de risco maior, pois envolvem diferentes transações.

O objetivo é comprar imóveis quando os preços estão mais baixos e com sinais de valorização no futuro para, depois, vendê-los por valores maiores.

Para isso, é preciso conhecer bem o mercado, assim como os fatores que influenciam os preços. Nessa lista de fatores entram, por exemplo:

• localização do imóvel;
• riscos ambientais;
• arredores;
• desempenho da economia.

Este fundo é também mais indicado para perfis de investidores dispostos a arriscar mais.

FUNDOS DE DESENVOLVIMENTO

Os Fundos de Desenvolvimento consistem na compra de terrenos para construir empreendimentos e vendê-los ou alugá-los após um certo período.

Sendo assim, é possível dizer que eles possuem um objetivo semelhante ao das empresas de construção civil.

Em contrapartida aos maiores riscos, os Fundos de Desenvolvimento também apresentam um potencial de ganhos mais elevado.

Os principais riscos podem surgir de fatores como:

• embargo nas obras ou o próprio gerenciamento da construção;
• imprevistos com o orçamento;
• problemas com licenças ambientais;
• atrasos na entrega.

FUNDOS DE PAPEL

Os Fundos de Papel também são conhecidos como Fundos de Recebíveis Imobiliários.

Ele é o único da lista que se aproxima das características da renda fixa. Por isso, pode ser uma boa opção para perfis mais conservadores.

Seu principal representante vem por meio dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Ele concede ao investidor o direito de receber o valor investido — para financiar transações do mercado imobiliário — com juros no vencimento do título.

FUNDOS DE FUNDOS

Existem, ainda, os Fundos de Fundos. Esta opção é indicada para quem não quer assumir a responsabilidade de escolher os ativos da carteira e prefere contar com um profissional.

Eles também são similares aos Fundos de Ações, isto é, quando o investimento é feito em ações de empresas diferentes.

Nesse caso, o gestor compra diversos fundos para montar sua carteira com o objetivo de gerar renda ou até maximizar o lucro.  Pode ser interessante para quem está iniciando no universo dos FIIs.

FUNDOS DE TIJOLO

Os Fundos de Tijolo se destacam entre os mais procurados. Eles representam os imóveis físicos, efetivamente construídos; por isso, o termo.

Essa aplicação tem como objetivo adquirir as propriedades para alugar, considerando o potencial de valorização ao longo do tempo.

Os empreendimentos podem ser os mesmos do Fundos de Renda. Assim, dentro desse modelo, existem diferentes setores que se destacam, incluindo desde shoppings e hotéis até lajes corporativas e centros educacionais.

Como permite a diversificação de setores, ele é bastante visado por investidores em busca de renda passiva constante e potencial de valorização.

COMO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Após conhecer os tipos de fundos imobiliários, o investidor deve entender também qual o processo necessário para investir neste tipo de produto financeiro. 

Afinal, conhecer o processo necessário para investir neste tipo de ativo financeiro pode fazer diferença no modo com que o investidor obtém retorno em sua atuação neste segmento.

Dessa forma, vale destacar um passo a passo para se investir nos fundos imobiliários. No caso, a ordem pode ser:

1. Perfil do investidor;
2. Avalie a corretora;
3. Análise o fundo de investimento;
4. Considere os impostos.

Dessa forma, vale avaliar cada um destes pontos separadamente para se entender o que é necessário para se investir em um fundo imobiliário.

1 – Perfil do investidor

O primeiro passo para se investir em um fundo imobiliário é considerar o perfil do investidor, isto é, o indivíduo que deseja este tipo de produto financeiro deve ter definido quais seus objetivos. 

Afinal, ainda que seja um produto com diversas vantagens, como será apresentado mais à frente neste texto, os fundos imobiliários podem não ser tão interessantes para alguns perfis de investidores

Dessa forma, antes de começar a investir neste ativo financeiro, o investidor deve conhecer o que é este produto e entender se ele faz sentido de acordo com seus objetivos. 

2 – Avalie a corretora

Tão importante quanto identificar o perfil do investidor, é encontrar uma corretora que faça sentido nos objetivos do indivíduo.

Inicialmente, vale destacar que só é possível investir em fundos imobiliários, independente dos tipos de FIIs, por meio desta instituição financeira. 

Assim, o investidor deve encontrar corretoras que possibilitem sua atuação no mercado, considerando desde os produtos disponíveis até a eficiência na utilização da plataforma. 

Além disso, o investidor deve se atentar às taxas cobradas pelas corretoras, pois estas estão presentes nos fundos imobiliários.

Portanto, avaliar e comparar taxas faz parte do processo de análise, especialmente visando maximizar o lucro. 

3 – Análise os produtos

Como visto anteriormente neste texto, existem diferentes tipos de fundos. 

Dessa forma, o investidor deve saber identificar as carteiras disponíveis no pregão e analisar as taxas relacionadas ao fundo.

Além disso, é importante considerar a política de investimentos do FII, isto é, analisar documentos, boletins e regulamentos relacionados ao fundo. 

Afinal, estas informações abrem margem para uma análise de fundos imobiliários mais completa e menos suscetível aos riscos do mercado. 

Ou seja, o investidor deve considerar e avaliar todas as questões políticas que envolvem um FII antes de optar por um fundo. 

Por fim, ainda é importante considerar aspectos ligados ao setor que o fundo imobiliário é ligado, incluindo projeções e riscos. 

4 – Considere os impostos

Por fim, mas não menos relevante, vale considerar os impostos relacionados ao FII.

Em suma, não há tributação nas cotas pagas pelos fundos imobiliários, porém, variações e rendimento final não estão isentos desta cobrança.  

VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Há uma série de vantagens em investir nos Fundos Imobiliários e, entre elas, podemos destacar as seguintes.

GESTÃO DE PROFISSIONAL ESPECIALIZADO

A possibilidade de contar com a gestão de um profissional especializado é um dos pontos positivos dos FIIs. Nesse tipo de investimento, é o especialista quem decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises.

OS RENDIMENTOS SÃO ISENTOS DE IMPOSTO DE RENDA

Os rendimentos distribuídos pelos Fundos Imobiliários a seus cotistas – por exemplo, a título de aluguel – são isentos de imposto de renda. Essa é uma das vantagens dos Fundos Imobiliários para a pessoa física comum, e um dos pontos que tornou esse tipo de investimento ainda mais atrativo, em meados de 2005.

O INVESTIMENTO MÍNIMO É BAIXO

Outro benefício é que os FIIs permitem que se invista com pouco dinheiro. É possível comprar cotas na bolsa com valores próximos de R$ 100.

CUSTOS DE ADMINISTRAÇÃO DIVIDIDOS

Além dos itens já citados, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.

O INVESTIMENTO É FRACIONÁVEL

O investimento em fundos imobiliários é fracionável, ou seja, se o investimento precisar utilizar o dinheiro aplicado, ele poderá vender apenas parte das cotas, e não necessariamente um imóvel inteiro.

O COTISTA NÃO PRECISA CUIDAR DA PARTE ADMINISTRATIVA

O investidor de fundos também não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário. Tudo isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

DESVANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Apesar de ter diversas vantagens, quem sabe o que são FIIS também sabe que eles podem apresentar riscos.

Uma das desvantagens dos fundos é o próprio risco de mercado, que não é exclusivo desse nicho. Esses fundos são como um híbrido de renda fixa com renda variável.

A renda variável funciona como um tipo de investimento cuja remuneração não se mede quando se aplica, e varia de acordo com o fluxo do mercado.

Os aluguéis, acordados por cinco ou até dez anos e corrigidos pela inflação, consistem na porção “renda fixa” da remuneração. Contudo, o preço das cotas na Bolsa também oscila, assim como os preços das ações.

Dessa forma, dependendo da oferta e da demanda, o preço das cotas pode cair; o que é ruim se o investidor quiser vender sua parcela no momento.

A liquidez também pode ser uma desvantagem. Isso porque, embora ela tenha aumentado bastante, ainda é baixa se comparada à liquidez das ações.

Outro risco é a inadimplência. Os Fundos de Renda correm o risco de qualquer locador de imóvel. O inquilino, seja ele uma loja, empresa ou um centro de distribuição, pode simplesmente não pagar o aluguel.

Por fim, há, ainda, os riscos físicos do próprio imóvel, como incêndios, depredações e desabamentos; assim como o risco de vacância, que ocorre quando é difícil encontrar um locatário novo para o imóvel.

QUAL É A DIFERENÇA ENTRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS E IMÓVEIS?

Além dos investimentos em fundos imobiliários, há também o processo de compra e venda  dos imóveis de forma direta.

Diferentemente dos FIIs, a compra de imóveis envolve:

• sensação de posse de um imóvel físico;
• disposição para lidar diretamente com inquilinos;
• distanciamento da bolsa de valores;
• oportunidades em algum mercado específico não coberto pelos Fundos Imobiliários.

Por isso, há vantagens e desvantagens em comprar imóveis. Entre os benefícios, está o total controle da gestão do seu patrimônio e capital, além da concretização do sonho de “viver de aluguel” propriamente dito.

No entanto, existem desvantagens que devem ser levadas em consideração, como as seguintes:

• um imóvel não pode ser adquirido em parte;
• leva tempo para localizar boas oportunidades;
• há diversos custos e burocracias no ato da compra;
• pouca liquidez (demora vender um imóvel);
• existe o risco de o imóvel ser desvalorizado ao longo do tempo (ou não acompanhar nem mesmo a inflação);
• há o risco de vacância;
• gastos com manutenção do imóvel.

ÍNDICES ATRELADOS AOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os Índices do mercado financeiro servem como termômetros do desempenho de determinado grupo de ativos.

Existem alguns relacionados aos fundos imobiliários, sendo o IFIX o mais conhecido deles.

O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários foi criado para indicar o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários.

Ele é composto por cotas de fundos negociados nos mercados de Bolsa e de balcão organizados da B3.

 Assim como o Ibovespa, esse índice é formado por uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com critérios preestabelecidos.

Existem, ainda, três índices criados pela XP. O XPFI é um índice geral cujo objetivo é acompanhar a performance dos 40 FII mais líquidos negociados no mercado atualmente.

O XPFT é um índice de fundos de tijolo, sendo limitado a 20 integrantes. Há, ainda, o índice XPFP, que é um índice de fundos de papel. O indicador inclui apenas 15 integrantes.

Por fim, vale citar o SUNO30 FIIs, composto por trinta ativos entre fundos de tijolo, de papel e híbridos negociados na bolsa de valores (B3). O índice é composto por 4 critérios simples:

1. Não pode ser um Fundo de Fundos
2. Deve fazer parte do IFIX
3. Não pode ser um Fundo Monoativo
4. Tem que ter pagado dividendo nos últimos 12 meses

Após essa seleção, o índice seleciona os 30 fundos com maior patrimônio e adiciona igualitariamente na composição do índice. Os ativos presentes são revisados e atualizados trimestralmente.

Entender o que são Fundos Imobiliários e acompanhar este mercado pode ser interessante (e necessário) para quem busca bons retornos dos seus investimentos em FIIS, já que cada um desses tipos de fundo possui características próprias e específicas.