O que é built to suit?
O built to suit é um contrato de locação em que o imóvel foi construído ou reformado sob medida. Ou seja, ele está em conformidade com as necessidades do inquilino. Ao mesmo tempo, o locatário paga um aluguel mais alto. Isso porque ele arca com os custos da obra.
Por exigir um imóvel personalizado, o built to suit costuma ter um prazo longo. Normalmente, ele vai de 10 a 20 anos. Assim, o investimento relativo à obra é diluído com o passar do tempo.
Além disso, esse contrato requer um cuidado maior. Afinal, a obra é específica. Assim, a estrutura pode ficar muito restrita e impedir outras modalidades de locação.
O contrato built to suit está disposto na Lei 12.744/2012. Por isso, é válido e tem resguardo jurídico.
Quais são as principais características desse contrato?
Esse modelo de locação imobiliária exige uma atenção maior. Afinal, a personalização consiste em uma situação atípica. Por isso, a negociação do built to suit tem algumas diferenças dos contratos comuns. As principais são:
- o locador receberá o valor da locação acrescido das obras e/ou reformas realizadas;
- o proprietário só poderá reaver o imóvel depois do encerramento do contrato;
- o locatário pode pedir renúncia do valor devido à dificuldade de estabelecer a prestação relativa ao aluguel.
Geralmente, essa negociação é embasada em um contrato atípico. Isso porque as cláusulas são diferentes das normais. Por exemplo:
- o prazo é maior do que 5 anos;
- o reajuste anual é feito por um indexador econômico, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) e o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA);
- multa relativa a todos os aluguéis futuros pendentes;
- as duas partes abrem mão da ação revisional.
Como o modelo funciona?
Além de saber o que é built to suit, é preciso conhecer seu funcionamento. Nessa modalidade de locação, a estrutura do imóvel é sempre adaptada às necessidades do locatário. A propriedade ainda pode ser construída. No entanto, também pode passar por uma reforma.
Para garantir o melhor aproveitamento possível, é preciso obter os dados sobre o imóvel. Por exemplo, tamanho da edificação e do terreno. Além disso, a duração do contrato dependerá do tempo para a finalização do pagamento e do valor da obra.
Portanto, a negociação é firmada em duas vias. De um lado, o locador faz as mudanças necessárias. De outro, o locatário se compromete a ficar por um longo período. Assim, o contrato vale a pena.
Para entender melhor, veja quais são as 4 principais etapas do modelo built to suit.
- O contrato de locação é firmado com foco no longo prazo.
- O investidor aplica seu capital.
- O investidor obtém o terreno indicado pelo futuro inquilino.
- A construtora escolhida pelo investidor realiza a obra, de acordo com o terreno escolhido e as especificações feitas. Ainda são iniciados os procedimentos legais para a construção.
Cálculo
Esse modelo de contrato deve ser calculado a partir de alguns detalhes. As principais características que influenciam no valor são:
- tamanho do terreno;
- localização do imóvel;
- especificidades da estrutura;
- tempo de locação.
Quais são as vantagens do built to suit?
O principal benefício desse modelo de contrato é voltado ao locatário. Ele tem certeza de que o imóvel terá a infraestrutura desejada.
Isso é bastante benéfico para alguns setores. Por exemplo, a indústria. Nessas empresas, muitas vezes, é necessário ter um piso resistente devido ao maquinário e uma estrutura elétrica adequada.
Assim, o built to suit é a melhor opção. Afinal, nem todos os imóveis teriam essa característica. Por isso, o contrato é mais usado por empresas de médio e grande porte. Isso porque elas exigem um padrão específico de funcionamento.
Outra vantagem é a possibilidade do locador usar os recursos para outros investimentos. Portanto, o valor usado para compra, reforma ou financiamento é redirecionado.
Para quem investirá em fundos imobiliários, os benefícios desses contratos são:
- ganhos no longo prazo;
- baixo risco de vacância durante a vigência do contrato, especialmente por serem de longo prazo;
- alta rentabilidade devido ao longo prazo e à multa elevada em caso de quebra de contrato.
E as desvantagens?
O aluguel de um imóvel built to suit também apresenta pontos negativos. É preciso investir um valor mais alto. Além disso, o investidor demorará para ter seu retorno.
Desse modo, esse é um investimento de baixa liquidez. No caso dos fundos de investimento imobiliários (FIIs), algumas dificuldades são:
- alto valor de aluguel, que leva a dificuldades de pagamento e de novas contratações;
- possibilidade de vacância após o fim do contrato.
Entender os riscos e os benefícios desse contrato ajuda a tomar as decisões certas. De toda forma, o built to suit é uma alternativa de investimento interessante. Afinal, é uma forma de ter previsibilidade de rendimentos ao longo da aplicação.