Os REITs ganharam espaço entre investidores brasileiros que buscam exposição a imóveis no exterior. A sigla para “Real Estate Investment Trusts” designa veículos dos EUA com mais de seis décadas de histórico, equivalentes, em estrutura, aos FIIs negociados na B3.
Entender o que são REITs, a origem do modelo e o retorno recente ajuda a esclarecer dúvidas comuns de quem acompanha o tema e avalia maneiras de diversificar a carteira.
O que são REITs?
Os REITs são empresas listadas em bolsa que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Ao comprar uma ação de um REIT, o investidor passa a receber parte dos aluguéis e das receitas do portfólio, em arranjo semelhante ao dos fundos imobiliários brasileiros.
O regime conta com uma exigência tributária: para preservar o benefício fiscal, o REIT precisa distribuir ao menos 90% do lucro tributável aos acionistas a cada ano. Essa característica favorece o pagamento recorrente de proventos pelas companhias do setor.
A estrutura foi instituída por lei nos Estados Unidos em 1960, quando o Congresso permitiu a investidores comuns acessar imóveis de grande porte via ações em bolsa, sem exigir a compra direta dos ativos. A partir daí, o formato se expandiu para diversos países.
Entre os maiores fundos imobiliários dos EUA, muitos atuam além dos imóveis tradicionais. Além de escritórios e shopping centers, destacam-se torres de telecomunicação, data centers, galpões logísticos e unidades de self-storage. A Realty Income é reconhecida pela distribuição mensal de dividendos, e projeções indicam pagamentos superiores a US$ 60 bilhões em dividendos pelos REITs americanos ao longo de 2026.
Desempenho dos REITs nos últimos cinco anos
O retorno dos REITs é cíclico e sensível à trajetória dos juros, o que torna os resultados anuais irregulares. A referência ampla mais usada é o índice replicado pelo ETF VNQ, que mede o retorno total em dólar, somando a valorização das cotas aos dividendos reinvestidos.
Nos últimos cinco anos, o índice avançou com força na retomada pós-pandemia, registrou queda expressiva em 2022, quando o Federal Reserve elevou os juros com rapidez, e mostrou recuperação parcial nos anos seguintes. No acumulado do período, o retorno ficou em torno de 30% em dólar, equivalente a uma média aproximada de 6% ao ano. Para o investidor brasileiro, o resultado final ainda depende da variação do dólar frente ao real.
Entre os nomes de maior peso, a Prologis lidera o segmento de galpões logísticos, com dividend yield ao redor de 3%. A American Tower, dona de torres de telecomunicação e data centers, paga cerca de 4%, enquanto a Public Storage, líder em self-storage, fica próxima de 3,8%.
A Realty Income distribui entre 5% e 5,5% em dividendos mensais, e a Welltower, focada em imóveis de saúde, é atualmente a maior do mercado em valor. Em termos nominais, o dividend yield desses grandes REITs, entre 3% e 5,5%, costuma ficar abaixo do observado nos FIIs no Brasil, reflexo do patamar mais baixo dos juros americanos frente à Selic.
Comparação com os FIIs brasileiros
A estrutura dos dois instrumentos é próxima, mas rendimento e tributação diferem. Em geral, os FIIs pagam rendimento nominal mais elevado, com faixas frequentes de 8% a 12% ao ano, impulsionados pelos juros no Brasil, enquanto os REITs distribuem percentuais menores em um ambiente de juros e inflação mais baixos.
Na tributação, os rendimentos de FIIs são, pela regra atual, isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, benefício em discussão na reforma tributária. Já os dividendos de REITs sofrem retenção de 30% na fonte pelo governo americano antes de chegar ao investidor estrangeiro.
Há também a diferença de moeda: os FIIs rendem em reais e os REITs, em dólar, adicionando o câmbio como fator de risco e retorno. Quanto à frequência, ambos contam com distribuições recorrentes e casos de pagamento mensal.
Vantagens, riscos e caminhos de acesso
Entre os pontos favoráveis, os REITs proporcionam diversificação geográfica e cambial, com parte do patrimônio exposta ao dólar, além do acesso a segmentos pouco representados na bolsa brasileira, como data centers e torres de telecomunicação. O mercado americano ainda é maior, mais líquido e reúne histórico longo de distribuição de proventos.
Os riscos acompanham essas características. A exposição cambial pode reduzir o retorno se o real se valorizar frente ao dólar. A tributação é menos favorável, com 30% retidos na fonte sobre os dividendos. E o setor é sensível à alta de juros, como ficou evidente em 2022.
O acesso pode ocorrer por corretoras internacionais, por BDRs e por ETFs negociados no Brasil, com atenção às regras de declaração de bens no exterior. Para quem busca renda em dólar e diversificação, os REITs podem integrar estudos de alocação, considerando câmbio, tributação e o ciclo de juros nos Estados Unidos.
