O fundo imobiliário XPLG11 integra o grupo dos maiores FIIs de logística da bolsa brasileira, ao lado de HGLG11 e BTLG11, e soma patrimônio líquido de R$ 5,4 bilhões. A carteira é composta por galpões industriais e logísticos em diferentes estados do país.
Segundo a Status Invest, o FII possui 347.304 cotistas e liquidez média diária de R$ 8,7 milhões. As cotas, negociadas a R$ 101,41, estão abaixo do valor patrimonial de R$ 105,03, o que resulta em P/VP de 0,96.
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O dividend yield acumulado em 12 meses é de 9,84%, e o último rendimento informado foi de R$ 0,82 por cota. A gestão é ativa e concentra os investimentos em imóveis destinados a operações logísticas e industriais.
Conforme o relatório gerencial de setembro de 2026, 97% dos ativos estavam alocados em imóveis, 2% em cotas de outros FIIs e 1% em aplicações financeiras. A carteira reunia 31 condomínios logísticos, cerca de 1,72 milhão de metros quadrados de área construída e 96 locatários.
A distribuição por estado era a seguinte: São Paulo concentrava 62% da área, seguido por Minas Gerais, com 12,5%, Rio Grande do Sul, com 8,4%, Rio de Janeiro, com 7,8%, Pernambuco, com 5,7%, e Santa Catarina, com 3,5%.
Inquilinos e receitas do XPLG11
Entre os principais locatários, o Mercado Livre respondia por 22% da receita imobiliária, Leroy Merlin por 8% e Renner por 6%. Por atividade, o varejo representava 57% das receitas de locação, enquanto o segmento logístico concentrava 11%.
Na estrutura contratual, 57% da receita vinha de contratos típicos e 43% de contratos atípicos. Os reajustes estavam atrelados ao IPCA em 91% dos contratos e ao IGP-M nos 9% restantes, com prazo médio ponderado de 4,9 anos.
A vacância física recuou de 4,1% em agosto para 3,8% em setembro. No período, duas novas locatárias contrataram espaços no empreendimento HGLG WL, somando 3.353 metros quadrados proporcionais à participação do fundo.
Dividendos e riscos do fundo
Os dividendos permaneceram em R$ 0,82 por cota ao mês entre outubro de 2025 e setembro de 2026. Para o restante de 2026, a gestão projetava rendimentos entre R$ 0,75 e R$ 0,85 por cota, sem garantia de concretização.
O P/VP de 0,96 compara o preço de mercado da cota ao valor patrimonial. Quando está abaixo de 1, a cota é negociada por montante ligeiramente inferior ao patrimônio registrado pelo fundo.
Como todo fundo imobiliário, o veículo está sujeito a riscos que podem afetar os resultados e o valor das cotas. A concentração de receitas em poucos locatários é um ponto de atenção, com o Mercado Livre representando mais de um quinto da receita imobiliária. A saída de um grande inquilino ou o aumento da vacância reduzem a arrecadação de aluguéis.
Há ainda o risco de mercado, já que o preço das cotas oscila na bolsa, e o risco ligado aos juros, que influenciam a atratividade dos dividendos e o custo de eventuais dívidas. Como os contratos são reajustados por IPCA e IGP-M, os resultados ficam sensíveis ao comportamento desses índices. As projeções de rendimento divulgadas pela gestão são estimativas e podem mudar conforme as condições do portfólio e da economia.
Este conteúdo é informativo e não constitui recomendação de investimento.
