O fundo imobiliário XPML11 apurou resultado de R$ 53,936 milhões em junho, ligeiramente abaixo do mês anterior. A conta foi formada por receitas de R$ 66,125 milhões e despesas de R$ 12,188 milhões no período reportado.
Do montante, o fundo distribuiu R$ 59,163 milhões, equivalentes a R$ 0,92 por cota. O pagamento dos dividendos ocorreu em 24 de julho, para investidores posicionados na data do anúncio, conforme o informe mensal.
Desde julho de 2025, os dividendos se mantêm nesse patamar mês a mês, segundo o histórico do relatório. Para o período de julho a dezembro de 2026, a gestão indicou intervalo de R$ 0,83 a R$ 0,92 por cota, com possibilidade de ajustes conforme o desempenho e as condições de mercado.
Há, ainda, resultado acumulado não distribuído. As estruturas de XP Malls, Omni Malls e Neomall — as duas últimas sob controle integral do FII — encerraram junho com cerca de R$ 2,35 por cota em reserva, segundo a administração.
Carteira do XPML11: shoppings e ABL
A carteira soma 26 shopping centers no país, que reúnem aproximadamente 1,14 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável e mais de 5,2 mil lojas. Como o fundo detém participações em cada ativo, a ABL proporcional ao veículo gira em torno de 274 mil metros quadrados.
A exposição regional é concentrada no Sudeste, com 72% da ABL, seguida por Nordeste (16%), Sul (9%) e Norte (3%). A gestão também diversifica entre operadores: SYN responde por 21% da ABL, Allos por 17%, Iguatemi por 16%, JHSF por 10% e Alqia por 8%.
Quanto à classe de ativo, os imóveis representam 94,7% da carteira. Os demais itens incluem caixa (3,2%), outros FIIs (1,5%) e um CRI conversível (0,6%). Esse desenho reflete o foco em propriedades físicas, com pequena parcela em instrumentos financeiros.
Rotação de portfólio e estratégia da gestão
Em maio de 2026, a carteira foi ajustada com a venda de 30% do Shops Jardins. O movimento sucedeu aquisições realizadas em março, quando o FII entrou ou reforçou posições em cinco shoppings: 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto, 18% do Iguatemi Rio Preto, 9% do Pátio Higienópolis, 9% do Iguatemi Alphaville e 7% do Praia de Belas.
No fim de 2025, o fundo havia ampliado a fatia no Praia de Belas e ingressado no Metrô Tatuapé, no Metrô Boulevard Tatuapé e no Iguatemi Bosque. Em dezembro, desfez-se de participações em nove empreendimentos, entre eles Tietê Plaza, Campinas Shopping, Grand Plaza e Shopping Bela Vista. A diretriz é concentrar capital em ativos dominantes em suas praças, ajustando o mix de lojas e o relacionamento com os lojistas.
Indicadores operacionais e obrigações financeiras
A vacância média fechou junho em 4,9% da ABL, acima da média de 4,1% do ano. A inadimplência líquida ficou em 2,4%, enquanto o custo de ocupação dos lojistas alcançou 11,8% e os descontos representaram 3,3% do faturamento.
As vendas nas mesmas lojas recuaram 1,6% na comparação anual, ao passo que os aluguéis das mesmas lojas avançaram 2,2%. Segundo a gestão, o cenário de consumo mais contido vem sendo enfrentado com foco no mix e na experiência do cliente.
Há parcelas a pagar de aquisições anteriores. A próxima, de R$ 40,1 milhões relativa ao portfólio Capitânia, vence em outubro de 2026. Para 2027, estão previstas obrigações de R$ 179 milhões da segunda parcela do portfólio Allos, R$ 63,3 milhões do portfólio Iguatemi, R$ 42,6 milhões do Pátio Higienópolis e outros R$ 40,1 milhões do portfólio Capitânia. A parcela da Allos pode ser adiada por mais um ano, com correção, dentro dos compromissos do fundo.
