REIT

O que é um REIT?

Os REIT, sigla para Real Estate Investment Trust, foi criado nos Estados Unidos na década de 60.  Eles são, em suma, um investimento de renda variável na Bolsa de Valores norte-americana.

Sendo assim, da mesma forma que os fundos de investimentos imobiliários (FIIs), os REIT possibilitam que pessoas físicas invistam no setor de imóveis sem precisar comprá-los.

No entanto, eles se assemelham a ações. Isso significa dizer que o investidor adquire participação na empresa que mantém os imóveis e, como consequência, ele recebe a distribuição do lucro conquistado com os ativos.

O desempenho individual dos REITs pode variar bastante. Ainda, embora muitos REITs sejam negociados nas principais Bolsas de Valores, também há vários REITs privados e não negociados publicamente.

Como funcionam os REITs?

Os REITs são empresas. No entanto, demandam algumas condições especiais para levarem esse nome.

Para ser considerado um REIT é preciso, por exemplo, ter no mínimo 100 acionistas., além de ao menos 75% da sua  receita bruta vinda da cobrança de aluguel, ganhos com hipotecas ou comercialização de imóveis.

Junto a isso, é também necessário que as propriedades e ativos sejam, em maior parte, relacionadas ao setor imobiliário.

Além disso, é necessário que a empresa distribua no mínimo 90% do seu lucro para os acionistas anualmente, e não tenha 50% das suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.

Por fim, os dividendos pagos são isentos de impostos. Esses, nos Estados Unidos, costumam ser tributados.

Assim como no funciona no Brasil, podem compor ativos imobiliários dos REITs:

• Edifícios de escritórios;
• Shopping centers;
• Apartamentos;
• Hotéis;
• Resorts;
• Galpões;
• Hipotecas ou empréstimos.

Vale ressaltar, ainda, que a maioria dos REITs é especializada em um único tipo de renda imobiliária, com fundos específicos de escritórios, residenciais, de saúde ou de indústrias, por exemplo.

Tipos de REITs

Os REITs se dividem em duas grandes categorias principais dentro do setor imobiliário. São eles:

• Mortgage REIT
• Equity REIT

Os Mortgage REIT são os REITs de papel, e investem em hipotecas e com renda obtida por empréstimos.

Eles recebem esse nome pelo fato de as negociações serem feitas no modelo de recebíveis, desde que ligados aos imóveis, representando a maior parte dos investimentos.

Já os Equity REIT são os REITs de tijolo. Portanto, investem em edifícios de fato para alugá-los ou vendê-los depois.

Retorno médio do REIT

A rentabilidade dos REITs tem se sustentado em níveis elevados. Isso se observa tanto no curto quanto no longo prazo.

Em 2019, o FTSE Nareit All REITs acumulava valorização de 16,7% (até março) e, nos últimos cinco anos, teve retorno médio anual de 9,9%. Em dez anos, o ganho médio sobe para 18,3%.

Além disso, em março de 2019, os REITs representavam um universo de 225 fundos listados, que compõem o FTSE Nareit All REITs Index, referencial do segmento.

Já no Brasil, nessa época, havia 179 fundos imobiliários listados na B3.

REIT x FIIs

Mais conhecidos e com características similares, os FIIs costumam atrair muitos investidores no Brasil. No entanto, existem algumas diferenças entre eles e os REITs, que vão além do fato de estes funcionarem nos Estados Unidos.

Como primeiro ponto, tem-se a constituição de cada um. Um REIT é uma empresa e tem todas as obrigações normais a cumprir, enquanto um fundo de investimento imobiliário é, como o nome já diz, apenas um fundo.

Portanto, um investidor que coloca seu dinheiro em um REIT está atuando como um acionista desta organização, da mesma maneira que acontece dentro da Bolsa de Valores.

Como consequência (que pode diferenciar para cada modelo de REIT), um Real Estate Investment Trust pode usar de alavancagem por ser uma empresa, ao passo que um fundo não pode.

Fundos de REITS

Existem também os Fundos Negociados em Bolsa REIT, conhecidos como ETFs. Esses, por outro lado, investem seus ativos principalmente em títulos REIT de ações e outros derivativos.

No geral, eles têm taxas de despesas baixas e índices de rastreamento passivos para o mercado imobiliário mais amplo.

Esses índices REIT têm vários tipos diferentes de REITs como componentes. Ao rastrear um índice, um investidor pode ganhar exposição ao setor imobiliário mais amplo sem ter que arriscar capital em uma empresa individual.

Além disso, os investidores imobiliários mais sofisticados podem desejar investir em um único REIT.

Por exemplo, o investidor pode querer se concentrar em um REIT com boa gestão, um plano de negócios sólido ou um foco em uma determinada parte do setor imobiliário.

No entanto, para qualquer investidor que não queira optar por essa variedade, os ETFs REIT podem oferecer uma maneira fácil de obter exposição diversificada a imóveis em uma única transação.

Como investir nos REITs?

Para quem tiver interesse em investir nos REITs, é preciso ter uma conta em uma corretora de valores no exterior. Nela, também é possível acessar e investir em outros produtos, como ações e fundos de investimentos.

Junto a isso, é importante ficar atento à tributação dos investimentos selecionados, tanto no exterior como no Brasil, assim como aos custos para a transferência dos recursos para a conta internacional.

 Vale a pena investir em REITs?

De modo semelhante aos FIIs, o sucesso ou fracasso dos REITs está vinculado a questões do mercado imobiliário e aos aspectos macroeconômicos.

Por exemplo, juros mais baixos favorecem a busca de investidores por aplicações de maior risco, como é o caso desse tipo de investimento.

Os REITs, por sua vez, se apresentam como uma boa forma de investir em imóveis fora do Brasil. Afinal, permitem investir em imóveis com pouco dinheiro e garantem liquidez, já que estão na Bolsa.

Além disso, esse tipo de investimento permite diversificar os recursos, seja com a aplicação em um fundo com diversos ativos imobiliários ou até mesmo montando uma carteira com diferentes tipos de REITs.

Vale ressaltar que uma parte dos ganhos dos fundos imobiliários parte da variação das cotas no mercado e outra dos dividendos distribuídos periodicamente, já que funcionam de forma semelhante a ações.

Da mesma forma, como estão na Bolsa de Valores, apresentam os mesmos riscos associados ao mercado de renda variável.

Por fim, junto a esses riscos do REIT, estão os próprios ativos dos fundos, que destacam fatores como a taxa de ocupação dos imóveis e uma eventual desvalorização dos preços.