CRI

O que é CRI?

CRI, ou Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um título de renda fixa. A partir dele, os investidores cedem seu capital para receberem o valor corrigido por um índice do mercado (IGP-M ou IPCA), junto a uma taxa definida durante a compra do título.

De acordo com a legislação, o CRI é de emissão exclusiva de companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, constituídas sob a forma de sociedade por ações.

Portanto, tem como objetivo a compra e securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Securitizar significa transformar direitos creditórios em títulos negociáveis no mercado. Dessa forma, o CRI é uma securitização de direitos creditórios originados nos financiamentos imobiliários.

Para que serve o CRI?

O CRI serve como uma forma de o emissor ter maior liquidez, o que é muito buscado no mercado de investimentos.

Além disso, os CRIs são uma alternativa para captação de recursos de investidores que queiram, por meio da compra desses ativos, obter uma rentabilidade diferenciada. Isso funciona para as instituições que possuem lastro imobiliário.

A oferta de CRIs costuma ser destinada a investidores qualificados, ou seja, para quem possui pelo menos R$ 1 milhão em investimentos financeiros e conhece bem do mercado financeiro.

O investidor que opta pelo CRI pode ser remunerado por meio de uma porcentagem do CDI, assim como de taxas pré-fixadas por índice de preços (IPCA, IGP-M).

Como funciona o CRI?

Na prática, quem investe em CRI está ajudando a financiar o mercado imobiliário por meio da antecipação de créditos do setor.

Os CRIs são selados por meio de uma operação relacionada ao mercado imobiliário entre credor e devedor. Neste momento, o credor que não quer esperar para receber as parcelas divididas e deseja recebê-las à vista procura uma companhia securitizadora, que compra esse crédito.

Feito isso, o mercado financeiro – através das instituições financeiras distribuidoras, bancos e corretoras – faz a distribuição desse CRI para compra. Assim, a securitizadora também recebe à vista o fluxo de pagamentos.

Por último, o investidor compra o CRI e recebe a remuneração conforme o fluxo definido na montagem da operação e na sua estruturação.

Principais tipos de CRI

Conheça, a seguir, alguns dos tipos de estrutura do CRI.

CRI Pulverizado

Nesse tipo, o risco está atrelado a uma carteira de crédito de diversos devedores. Eles podem ser lastro ou garantia de operações, contratos de compra e venda de unidades residenciais ou de loteamento.

Além disso, podem ser securitizados fluxos de aluguel de pontos comerciais, como em shopping centers ou lajes corporativas.

CRI Corporativo

Já nesse tipo, também bastante comum, os contratos possuem uma empresa como principal devedora. É possível, ainda, dividí-los em diversas subcategorias como, por exemplo, a Desmobilização (Sale and Lease-Back) e Construção Customizada (Built-to-Suit).

Custos e tributação do CRI

Os CRIs, além de serem isentos do IOF, são isentos de Imposto de Renda para as pessoas físicas. Isso significa dizer que a rentabilidade bruta é a mesma que a líquida, pois não há dedução obrigatória.

Já para as pessoas jurídicas, os rendimentos seguem a tabela regressiva:

• 22,5% até 180 dias corridos;
• 20,0% entre 181 e 360 dias corridos;
• 17,5% entre 361 e 720 dias corridos;
• 15,0% após 720 dias corridos.

Além disso, de maneira geral, não há cobrança de taxa de administração sobre certificados de crédito. Da mesma forma, é comum encontrar corretoras que também isentam os investidores de taxa de corretagem ou de custódia.

Vantagens do CRI

Conforme citado anteriormente, as principais vantagens do CRI são a rentabilidade e a isenção de Imposto de Renda.

Na Bolsa de Valores, então, estão disponíveis para negociação papéis com retorno muito maior do que as alternativas de renda fixa mais tradicionais como, por exemplo, os títulos públicos do Tesouro Direto. Junto a isso, por serem títulos isentos, toda a remuneração é líquida.

Desvantagens do CRI

Por outro lado, entre as desvantagens do CRI podemos citar a baixa liquidez; afinal, não é possível recuperar o dinheiro até a data de vencimento.

Além disso, esses papéis não são cobertos pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), apresentando-se como um tipo de ativo mais arriscado.

Se destaca, ainda, o fato de ser um investimento mais indicado para investidores qualificados, ou seja, que têm mais experiência no mercado financeiro.

Como investir em CRI?

Antes de investir em CRI, é preciso que o investidor avalie se esse tipo de aplicação está condizente com o seu perfil. Feito isso, ele pode seguir os passos para investir no CRI, conforme exposto a seguir:

• abrir uma conta na corretora;
• verificar o prospecto;
• solicitar uma reserva;
• analisar valor mínimo e risco;
• transferir valor do investimento.

Abrir a conta em uma corretora

É preciso avaliar diversos aspectos para escolher uma corretora, entre eles: custos de operação, variedade de opções, qualidade da plataforma e suporte.

Além disso, os CRIs também podem ser alvos de ofertas públicas, portanto, cabe avaliar – caso queira comprar papéis nesse contexto – se a corretora que você tem interesse em abrir conta participa dessa operação. Sendo esse o caso, você pode já abrir uma conta nela.

Verificar o prospecto

É importante verificar o prospecto, um documento que apresenta todas as informações importantes sobre a oferta, já que este material informa os detalhes dos recebíveis incluídos em cada certificado, a remuneração prometida aos investidores, os prazos e as condições da distribuição.

Solicitar uma reserva

É preciso, ainda, solicitar uma reserva, informando à corretora quantos papéis pretende comprar. Isso acontece durante o “período de reserva”, que é um prazo para esse procedimento.

Com o fim deste prazo, as instituições divulgam o preço final dos certificados e quantos deles cada investidor conseguiu adquirir.

Também pode acontecer de você se interessar também por certificados que já estão circulando no mercado secundário e, igualmente, será através da corretora que você terá acesso a esses títulos.

Analisar o valor mínimo e o risco

Pode haver um valor mínimo de investimento, que varia de acordo com cada CRI. Existem aplicações iniciais a partir de R$ 300 mil, no entanto, também é possível comprar CRIs com valores menos que R$10 mil.

É fundamental, no entanto, analisar o risco da escolha. Portanto, você deve observar com atenção a composição de cada certificado de recebíveis; e é importante conhecer a securitizadora que emitiu os papéis, por exemplo.

Além disso, os CRIs costumam receber um rating, o que pode ser um bom balizador na hora de escolher. Afinal, essa nota indica se o produto envolve um risco de calote alto ou baixo.

Transfirir o valor e comece a investir

Por último, você deve transferir o valor desejado para a corretora de valores, através de um TED, DOC ou PIX, para que seja efetuada a aplicação. Feito isso, basta acompanhar o investimento.

Vale a pena investir em CRI?

Assim como toda a aplicação, o CRI tem pontos positivos e negativos que devem ser levados em consideração na hora de escolher esse tipo de investimento.

Portanto, investir em CRI vai depender do perfil do investidor, da quantia que ele tem disponível e dos seus objetivos financeiros dentro do mercado.