O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) concluiu a venda de 15 imóveis por R$ 207,25 milhões ao BRC Renda Urbana — Fundo de Investimento Imobiliário. A operação, conforme fato relevante, deve gerar lucro estimado de aproximadamente R$ 0,51 por cota, com base na atual quantidade de cotas do fundo.
Os documentos definitivos foram assinados em 28 de setembro, quando também ocorreu a transferência de posse dos imóveis ao comprador. A transação decorre da proposta vinculante firmada em 10 de junho, que antecipou os principais termos e condições comerciais da potencial alienação.
Na proposta de 10 de junho, o BRC obteve 60 dias de exclusividade para realizar as análises necessárias à confirmação da viabilidade da aquisição. Esse período abrangeu diligências e avaliações dos ativos até a formalização do negócio.
Do total de 15 imóveis, 11 estão locados à Caixa Econômica Federal, segundo o fato relevante. O portfólio inclui ainda um imóvel ocupado por Americanas e Dasa, no Rio de Janeiro, duas unidades do Extra e o Stripmall Grande Center, em São Luís (MA).
Como será o recebimento
O pagamento não foi realizado em dinheiro. De acordo com o fato relevante, a liquidação ocorreu por compensação de créditos oriundos da subscrição e integralização, pelo próprio TRXF11, de cotas emitidas pelo BRC. Essa foi a estrutura definida para a operação entre as partes.
Na prática, os 15 imóveis foram transferidos ao comprador e o TRXF11 passou a deter cotas do fundo que adquiriu os ativos. O preço atribuído aos imóveis está alinhado aos últimos laudos de avaliação disponíveis, conforme informado ao mercado.
A venda considerou um cap rate de 8,13% ao ano, calculado sobre os aluguéis mensais vigentes. O cap rate relaciona a renda anualizada de um ativo com o valor atribuído a ele na transação.
TRXF11 estima lucro de R$ 0,51 por cota
O lucro estimado divulgado é de aproximadamente R$ 0,51 por cota, com base no número de cotas atualmente emitidas. Segundo o fato relevante, esse resultado representa uma Taxa Interna de Retorno (TIR) aproximada de 38,49% ao ano no período de investimento desses ativos.
Ainda de acordo com os cálculos apresentados, o retorno equivale a 107% do CDI no mesmo intervalo. O valor de R$ 0,51 por cota, contudo, é uma estimativa, pode sofrer alterações e não constitui promessa ou garantia de distribuição de resultados ou de rentabilidade.
A administradora e a gestora afirmam que a alienação está em linha com a estratégia do fundo de buscar oportunidades de venda com ganho de capital, distribuir lucros extraordinários aos cotistas e diversificar as fontes de receita ligadas aos principais locatários.
TRXF11 conclui operação iniciada em junho
A assinatura dos documentos definitivos em 28 de setembro encerrou a negociação iniciada em 10 de junho, com a proposta vinculante para a potencial alienação dos 15 imóveis. O valor total da transação foi de R$ 207,25 milhões, conforme previamente indicado.
Como o pagamento se deu por compensação de créditos relativos à subscrição e integralização de cotas emitidas pelo BRC, o TRXF11 deixou de deter diretamente os 15 imóveis e passou a deter cotas do fundo comprador, nos termos da estrutura acordada.
O fundo estima lucro de aproximadamente R$ 0,51 por cota e TIR próxima de 38,49% ao ano no período de investimento dos ativos, equivalente, segundo o fato relevante, a 107% do CDI no mesmo período.
