O TRXF11 (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário), sob gestão da TRX, comunicou sua maior operação: investimento de aproximadamente R$ 1,435 bilhão na aquisição indireta de um complexo com três galpões logísticos de alto padrão em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo. O Mercado Livre é locatário de dois dos três empreendimentos. Pelo montante, a transação figura entre as maiores já realizadas por um fundo imobiliário no Brasil.
Até então, a maior operação individual do TRXF11 havia sido a aquisição relacionada ao Hospital Israelita Albert Einstein, no Parque Global, avaliada em aproximadamente R$ 600 milhões. O novo complexo reúne os galpões K100, K200 e K300 e soma 237.390,70 m² de ABL (Área Bruta Locável).
Com a incorporação dos ativos, a ABL do veículo cresce 19%, de aproximadamente 1,25 milhão para 1,48 milhão de m². O valor investido em imóveis aumenta 18,4%, de R$ 7,79 bilhões para R$ 9,23 bilhões. O portfólio passa a contar com 115 imóveis e aproximadamente 3,3 milhões de m².
Fundo imobiliário destaca localização com acesso estratégico
Os empreendimentos estão em Guarulhos, área conhecida no mercado como “Faria Lima dos galpões logísticos”, por concentrar terrenos e ativos de alto valor e grande disputa. A cidade é próxima do maior mercado consumidor do país e se conecta a importantes corredores da Região Metropolitana de São Paulo.
O complexo fica a aproximadamente 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos. Também está próximo às rodovias Fernão Dias e Ayrton Senna, além do Rodoanel Metropolitano de São Paulo.
A localização favorece operações de distribuição para diferentes regiões e etapas de última milha. A escassez de grandes áreas disponíveis na região torna ativos dessa escala difíceis de replicar.
Mercado Livre é inquilino em dois dos três galpões
O K200 já está concluído e locado ao Mercado Livre. O K100, também locado à companhia, encontra-se em fase final de desenvolvimento, com entrega da primeira etapa prevista para julho de 2026 e da segunda para outubro do mesmo ano.
Os dois contratos têm prazo de 10 anos, a partir da entrega, e são classificados como atípicos, com regras mais rígidas para uma eventual saída antecipada. A multa por rescisão equivale aos aluguéis que restariam até o fim do contrato, elevando a previsibilidade de receita para os cotistas.
Os projetos foram concebidos no modelo built to suit (BTS), em que o imóvel é construído ou adaptado sob medida para as necessidades operacionais do futuro inquilino. Dimensões, estrutura, localização e capacidade do piso são definidas conforme a operação que ocupará o ativo.
O K300 permanece em desenvolvimento. Sua aquisição depende da aprovação do projeto, da assinatura de um contrato de locação built to suit e do cumprimento das demais condições documentadas. O futuro locatário não foi divulgado.
Galpões são classificados como padrão AAA
Enquanto os imóveis em desenvolvimento não gerarem aluguel, a estrutura prevê renda mínima garantida sobre o capital desembolsado, como remuneração temporária durante as obras. O veículo já recebe o aluguel do K200 e passará a receber a renda contratual do K100 após a entrega.
Os três galpões são classificados como AAA, denominação de mercado para imóveis logísticos com infraestrutura, localização e padrão construtivo elevados. Entre as especificações estão pé-direito livre de 12 metros, piso dimensionado para seis toneladas por metro quadrado e sistemas automáticos de combate a incêndio.
Os empreendimentos também preveem a certificação LEED Core & Shell, que avalia eficiência energética, consumo de água, materiais de construção e impactos ambientais na estrutura e nos sistemas principais do edifício.
Pagamentos em dinheiro e sem permuta
A operação não envolve permuta nem entrega de cotas aos vendedores. O preço será pago por desembolsos financeiros, de forma parcelada. O primeiro pagamento está previsto para o fim de julho de 2026, seguido por outras três parcelas semestrais consecutivas.
Cada desembolso dependerá do cumprimento de condições da respectiva etapa, como regularização dos imóveis, andamento e conclusão das obras, manutenção dos contratos de locação e demais obrigações previstas. Na prática, o veículo não pagará o total antes da verificação dos marcos dos projetos.
A aquisição é indireta: em vez de comprar diretamente as matrículas, o veículo investe em estruturas imobiliárias que participam da aquisição das empresas proprietárias dos empreendimentos. O TRX Logístico Fundo de Investimento Imobiliário assinou o contrato para comprar a totalidade das quotas dessas empresas.
Banco XP de Atacado e FII Matriz Log integram a estrutura
O Banco XP de Atacado participa por meio de uma cota sênior, parcela que funciona como financiamento e tem prioridade no recebimento de recursos gerados pela operação. Já o veículo e o FII Matriz Log — da gestora Matriz, desenvolvedora dos três galpões — ficam com a cota subordinada, que recebe após a cota sênior e assume maior exposição aos riscos e resultados.
Como o veículo será inicialmente o único cotista do FII Matriz Log, concentra neste primeiro momento a participação econômica da parcela subordinada. Os vendedores recebem os pagamentos em dinheiro conforme o cronograma, enquanto o veículo passa a deter indiretamente a participação econômica nos veículos que controlam os imóveis. A estrutura prevê ainda a busca por refinanciamento após a conclusão das obras, caso as condições de mercado sejam favoráveis.
Com a aquisição, a presença no segmento logístico passa a representar aproximadamente 37% da área locável. O portfólio tende a ficar mais equilibrado entre imóveis de varejo e logística e aumenta a exposição a uma infraestrutura essencial para o comércio eletrônico e para a distribuição em grandes centros.
Carteira inclui 115 imóveis em 60 cidades
Os novos empreendimentos integram uma carteira formada por 115 imóveis em 60 cidades, distribuídos por 18 estados e pelo Distrito Federal. O portfólio reúne ativos de varejo, logística, educação, saúde, hospitais, shopping centers e hotelaria, locados a companhias de grande porte.
Após a aquisição, aproximadamente 79,4% da receita do fundo imobiliário estará vinculada a contratos atípicos. O prazo médio dos contratos será de 13,04 anos, enquanto nenhum imóvel isolado representará mais de 6,8% do valor total investido em imóveis.
A presença do Mercado Livre soma-se a uma base de locatários que inclui Assaí, Grupo Mateus, Hospital Israelita Albert Einstein, Pão de Açúcar, Shopee, Leroy Merlin e Hospital Sírio-Libanês.
Maior transação da história do fundo
A transação apresenta um yield on cost estimado de 14,51% nos primeiros 12 meses, indicador do retorno anual esperado dos imóveis em relação ao valor total para compra e conclusão do desenvolvimento. Segundo o fato relevante, a estimativa de distribuição mensal até dezembro de 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
“Esta é a maior operação da história do TRXF11 e marca uma nova escala para o fundo. Estamos incorporando um complexo logístico de alto padrão, localizado em uma das regiões mais estratégicas e disputadas do país, com contratos de longo prazo e geração de renda desde as primeiras etapas da transação”, afirma Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX Investimentos. “Ao mesmo tempo, o pagamento parcelado e condicionado ao cumprimento de marcos do projeto permite avançar na expansão do portfólio com disciplina na alocação de capital.”
Segundo Amaral, o complexo de Guarulhos é um exemplo de “ativo troféu”, que combina localização irreproduzível, padrão construtivo elevado, escala operacional e contratos de longo prazo com inquilinos com excelente risco de crédito.
