O Alianza Crédito Imobiliário encerrou sua quarta emissão de cotas com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 250 milhões e já está com 100% dos recursos alocados, informou Bruno Rebellato, gestor do fundo. A captação somou cerca de R$ 83 milhões, com predominância de investidores institucionais.
Em entrevista sobre a estratégia, Rebellato disse que a alocação integral reduz o risco de eventual pressão sobre as distribuições de rendimentos enquanto a gestão procura novas aplicações. Segundo ele, parte dos ativos recebidos já contribuiu para elevar o retorno potencial da carteira.
“A primeira mensagem é que ele já está 100% alocado, não vai ter aquela barriga de ‘tem que esperar’, talvez o dividendo caia porque não está 100% alocado. Não. Ele já está alocado, já vai continuar pagando o dividendo da mesma forma que está pagando”, afirmou o gestor.
A carteira é composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados ao financiamento de projetos residenciais. Entre as operações estão financiamentos de loteamentos, conclusão de obras e aquisição de estoques de imóveis prontos de incorporadoras.
A gestão busca conciliar retorno e estruturas de garantia que reduzam a exposição a perdas. Embora a classificação seja de high yield, pelas taxas de remuneração mais elevadas, o gestor avalia que o risco não é necessariamente proporcionalmente alto.
ALZC11 tem foco em crédito residencial
Rebellato aponta a subordinação como uma das principais proteções utilizadas. Nesse arranjo, o empreendedor absorve as primeiras perdas antes de atingirem os investidores do CRI. Em algumas estruturas, essa camada corresponde a 15% ou 20% do crédito.
“Só que não necessariamente o fato de a taxa ser tão alta significa que o risco é tão alto assim, como o pessoal tende a se assustar. Tudo depende de como a gente estrutura a operação”, afirmou.
Na prática, o empreendedor assume a parcela inicial do risco de inadimplência dos recebíveis. Se houver problemas nos pagamentos de compradores de imóveis ou lotes, as perdas alcançam primeiro a camada subordinada antes de afetar a parte sênior do financiamento, conforme as condições de cada operação.
O gestor afirma que o fundo prioriza operações pulverizadas, com recebimentos de diversos compradores, reduzindo a dependência do fluxo de caixa de uma única empresa. A carteira inclui ainda financiamento de loteamentos concluídos, recursos para término de obras e crédito garantido por estoques de unidades prontas.
“Então, essencialmente, a gente foca no residencial. A gente não foge muito disso, dentro do que a gente financia aqui, com os tipos de empresários que a gente financia”, disse Rebellato.
Nos estoques de imóveis prontos, a política é conceder crédito com margem de garantia relevante. Exemplo citado pelo gestor: dez unidades são oferecidas em garantia para um financiamento equivalente ao valor de cinco delas. Em caso de inadimplência, a venda desses ativos pode oferecer colchão de segurança para a recuperação do crédito, a depender do mercado e da execução das garantias.
Queda dos juros pode favorecer carteira indexada à inflação
A carteira tem predominância de exposição ao IPCA, com parcela menor atrelada ao CDI. Foram mencionadas taxas médias de aproximadamente IPCA mais 12,26% e CDI mais 3,70%, com cerca de 75% dos ativos vinculados à inflação e 25% ao CDI.
Para o gestor, a preferência por operações indexadas a índices de preços está alinhada ao horizonte de longo prazo do fundo, oferecendo proteção inflacionária com prêmio adicional e menor dependência das oscilações do CDI. “Como o fundo é um fundo de longo prazo, você não pode ficar muito exposto ao CDI, a não ser que o seu mandato seja CDI, porque ele oscila muito mais. Então, tem que entregar a inflação, mas é um prêmio”, afirmou.
Na avaliação de Rebellato, a carteira pode se tornar relativamente mais atrativa em um cenário de queda dos juros. Os ativos já alocados preservariam as taxas contratadas, enquanto o retorno de novas operações atreladas ao CDI poderia diminuir. Ele ressalta, porém, que o desfecho depende de variáveis macroeconômicas, fiscais e políticas.
Rebellato reconhece que incorporadoras de médio padrão enfrentam desafios com juros elevados, sobretudo quando compradores não obtêm financiamento bancário para unidades prontas. Nesse ambiente, o fundo tem identificado oportunidades para financiar estoques de empresas com balanços considerados saudáveis, que necessitam de capital para dar sequência aos projetos.
A estratégia combina busca por remuneração elevada com garantias imobiliárias e diversificação dos recebíveis. Ainda assim, como mostram as operações inadimplentes já identificadas, a estruturação de garantias e a seleção de devedores não eliminam os riscos inerentes ao crédito imobiliário.
