O fundo imobiliário VRTA11 segue negociando com deságio em relação ao seu valor patrimonial na B3. Na sessão desta segunda-feira (19), a cota fechou a R$ 76,15, patamar que mantém o desconto do VRTA11 frente ao valor patrimonial por cota de R$ 83,62, conforme o último relatório gerencial.
No encerramento de agosto, quando a cota estava a R$ 73,62, o deságio era de 12%, e o P/VP (preço sobre valor patrimonial) marcava 0,88 vez, segundo a gestora. Em termos práticos, o mercado pagava R$ 0,88 para cada R$ 1,00 em ativos registrados no patrimônio do fundo.
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Como o desconto do VRTA11 afeta o cotista
O valor patrimonial resulta da marcação a mercado da carteira, composta por 71 CRIs, cotas de nove FIIs e caixa. Já a cotação na bolsa reflete o equilíbrio entre oferta e demanda no pregão.
Quando a cota é negociada abaixo do valor patrimonial, quem compra no mercado secundário acessa os mesmos ativos a um preço menor. Assim, o retorno implícito, calculado sobre o preço de aquisição, tende a ficar acima da taxa média da carteira.
O relatório apresenta a mesma diferença por outra ótica: a cota patrimonial está 13,6% acima da cota de mercado. Ambos os percentuais descrevem a mesma distância, mas com bases de cálculo distintas.
Tabela de sensibilidade mostra impacto do preço no retorno
A tabela de sensibilidade da Fator indicava, em 31 de agosto, taxa média da carteira de CRIs de IPCA + 8,16% pela curva de aquisição e de IPCA + 11,23% pela marcação a mercado. Considerando a cota a R$ 73,62, o retorno implícito subia para IPCA + 18,85%.
A simulação evidencia a relação inversa entre preço e retorno. A R$ 70,00, a taxa implícita seria de IPCA + 21,18%. A R$ 75,50, último preço testado na tabela, cairia para IPCA + 17,74%. Cada aumento de R$ 0,50 na cotação reduz a taxa estimada entre 0,29 e 0,34 ponto percentual.
A gestora destaca que esse cálculo não inclui as aplicações em FIIs e compromissadas, a inflação e o CDI futuros, nem os custos do fundo. Nos CRIs atrelados ao CDI, a conversão adota desconto de 4,5% de IPCA. Trata-se de uma estimativa, não de garantia de rentabilidade.
Em agosto, o fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,85 por cota, o que representa dividend yield mensal de 1,15% sobre o preço de fechamento de R$ 73,62. Segundo a gestora, o montante equivale a cerca de 124% do CDI, com gross up de 15%.
O fundo mantém reserva de R$ 1,26 por cota. A projeção divulgada permanece entre R$ 0,85 e R$ 0,95 por cota para o segundo semestre de 2026.
