O fundo imobiliário BLCA11 (Catuaí VBI Triple A) recebeu proposta vinculante de R$ 474,99 milhões do TRXF11 (TRX Real Estate) para adquirir os conjuntos comerciais remanescentes no Condomínio Pátio Victor Malzoni, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo. Se concluída, a operação representará a alienação da totalidade dos ativos imobiliários que ainda integram a carteira e poderá levar à posterior liquidação do fundo.
A oferta foi divulgada em fato relevante de 14 de agosto. O negócio envolve aproximadamente 7.422 m² de área bruta locável (ABL) na Torre A do Condomínio Pátio Victor Malzoni, no Itaim Bibi, com preço equivalente a cerca de R$ 64 mil por metro quadrado.
A administração do fundo ressalta que o recebimento da proposta não garante a consumação da venda. A efetivação dependerá do cumprimento ou da eventual renúncia, quando admissível, de condições precedentes, além das aprovações necessárias.
Cotistas terão de aprovar operação do BLCA11
Uma das etapas previstas é a deliberação dos cotistas em assembleia para aprovar a alienação. Os termos de pagamento, as condições precedentes e demais detalhes serão apresentados na Consulta Formal específica sobre a transação.
O fato relevante informa ainda que serão adotadas medidas para identificar e mitigar potenciais conflitos de interesses na estruturação e implementação da operação. Até que as condições sejam atendidas, os R$ 474,99 milhões devem ser tratados como o preço de uma proposta vinculante, e não como uma venda concluída.
A proposta do TRXF11 abrange a totalidade dos ativos imobiliários remanescentes na carteira do fundo. Portanto, não se trata de alienar apenas parte dos imóveis hoje detidos.
O documento explicita que, por contemplar todos os ativos da carteira, a implementação da operação poderá resultar na posterior liquidação do fundo, conforme os procedimentos do regulamento e da regulamentação aplicável.
Fundo realizou venda anterior no Pátio Victor Malzoni
A nova proposta sucede uma alienação realizada no mesmo empreendimento. De acordo com o relatório gerencial de junho, o fundo vendeu o conjunto nº 183 do Pátio Victor Malzoni, com 411,26 m² de ABL, por R$ 26,7 milhões à vista, equivalente a R$ 65 mil por metro quadrado.
Segundo a gestão, o preço ficou 10,3% acima do laudo de avaliação de 2025. A transação gerou lucro em regime de caixa de R$ 4,6 milhões, ou R$ 2,86 por cota, e cerca de R$ 17,6 milhões foram destinados à amortização antecipada e parcial do CRI utilizado no financiamento do fundo.
Há, assim, uma referência recente: enquanto aquele conjunto foi negociado por R$ 65 mil/m², a nova proposta considera aproximadamente R$ 64 mil/m² para cerca de 7,4 mil m² remanescentes. As operações, contudo, têm características e dimensões distintas e, no caso da oferta mais recente, a conclusão depende das condições e aprovações previstas. O relatório de junho já indicava que novas vendas estavam no radar, com a gestão buscando alienar o restante do ativo dentro do prazo remanescente do fundo.
Portfólio do fundo e financiamento do ativo
Antes da proposta, o portfólio apresentava vacância física e financeira de 0%. O relatório gerencial apontava dois locatários, WALE de 4,5 anos e vencimentos contratuais concentrados a partir de 2030. Google e Casa dos Ventos respondiam por 79% e 21% da receita contratada potencial, respectivamente.
O documento também mostra que a aquisição original do ativo ocorreu por aproximadamente R$ 39 mil/m². A estrutura de financiamento incluiu captação total de R$ 408 milhões, sendo R$ 138 milhões por oferta pública de cotas e R$ 270 milhões por securitização com custo de IPCA mais 5,9% ao ano.
Na referência do relatório de junho, com data-base de 29 de maio, o patrimônio líquido do fundo era de R$ 201,7 milhões, ou R$ 126,06 por cota. O valor de mercado somava R$ 159,4 milhões, com cota de fechamento de R$ 99,63 e relação P/VP de 0,79 vez. O LTV era de 63%, indicador que relaciona o saldo remanescente do CRI ao valor do ativo.
Próximos passos para a proposta do BLCA11
Os detalhes sobre condições precedentes, condições de pagamento e demais informações serão disponibilizados aos cotistas na Consulta Formal da transação. A alienação dependerá das aprovações necessárias, inclusive em assembleia, e do cumprimento ou eventual renúncia, quando admissível, das condições previstas nos documentos definitivos.
Somente após o atendimento das condições aplicáveis será possível confirmar a efetiva alienação dos imóveis. Até lá, a operação permanece como proposta vinculante recebida pelo fundo.
A liquidação do fundo também não é automática com o recebimento da proposta. O fato relevante destaca que, por abarcar todos os ativos da carteira, a implementação da operação poderá resultar, posteriormente, na liquidação do FII.
Dessa forma, os cotistas devem acompanhar a deliberação sobre a alienação dos imóveis objeto da proposta de quase R$ 475 milhões. Caso seja implementada, a operação encerrará a exposição imobiliária do fundo aos ativos remanescentes no Pátio Victor Malzoni e poderá levar à posterior liquidação do FII.
