O fundo imobiliário VISC11 conduz uma reciclagem de portfólio que combina a venda de nove ativos com uma estrutura de cotas sênior e subordinada firmada com a Tivio. A iniciativa, segundo a gestão, busca otimizar indicadores operacionais, reduzir alavancagem e adequar a carteira à estratégia atual.
Em entrevista, Rafael Teixeira, gestor do fundo, estimou a geração de aproximadamente R$ 340 milhões em caixa líquido com a transação, além de impacto direto na desalavancagem. O movimento ocorre em um ambiente de juros elevados e menor acesso a novas captações.
A operação abrange cerca de R$ 570 milhões em ativos. O fundo deixará integralmente sete dos nove empreendimentos e manterá participações em outros dois. Na estrutura criada, a cota sênior representa 80% e a subordinada, na qual o fundo permanecerá investido, corresponde aos 20% restantes — aproximadamente R$ 100 milhões.
Segundo Teixeira, a estrutura foi desenhada para gerar ganhos em várias frentes. “A gente melhora bastante os indicadores operacionais do fundo. Quando a gente olha a eficiência do portfólio, no NOI por metro quadrado, venda por metro quadrado, ocupação. O produto final, depois dessa venda, vai ficar melhor do que hoje”, afirmou.
O gestor pontuou que parte dos imóveis alienados perdeu relevância estratégica ao longo do tempo. Assim, além de levantar caixa, a venda concentra a carteira em ativos mais aderentes à tese do veículo e às metas atuais de desempenho.
Outro efeito esperado é a redução da dívida. A dívida líquida do fundo em relação ao valor dos imóveis está, hoje, em aproximadamente 23%. Considerando a conclusão das operações com a Tivio e o Pátria, a estimativa é de recuo desse indicador para cerca de 5%.
VISC11: venda de ativos gera caixa e reduz dívida
A transação também deve resultar em ganho de capital para o fundo. Segundo Teixeira, o ganho de capital líquido projetado com a operação com a Tivio é de aproximadamente R$ 40 milhões, o equivalente a cerca de R$ 1,21 por cota, montante que seria incorporado ao resultado acumulado.
“Estamos falando de aproximadamente 40 milhões de reais de capital que vai ser distribuído e adicionado ao resultado acumulado do fundo de hoje, de 1,15”, disse o gestor, em referência à reserva de resultados acumulados do fundo.
A estrutura implica uma troca entre benefícios imediatos e exposição de longo prazo. O veículo permanecerá com a cota subordinada de aproximadamente R$ 100 milhões e, nos três primeiros anos, não receberá rendimentos dessa posição. A remuneração começa posteriormente, com prioridade de pagamento para a cota sênior.
“A gente vai ficar três anos sem rendimento na subordinada, começa a receber esse rendimento a partir do quarto ano”, explicou. No cenário-base apresentado, se os ativos mantiverem a trajetória recente e a Tivio vender o portfólio em condições favoráveis, o retorno da parcela subordinada pode ser relevante. Em um cenário mais positivo, todo o resultado acima da remuneração da sênior fica com a subordinada.
Gestão reforça reciclagem e melhora indicadores operacionais
A negociação com a Tivio ocorre em paralelo à transação com o Pátria, que também envolve venda parcial de ativos. De acordo com o gestor, as duas operações, em conjunto, devem proporcionar conforto de caixa até aproximadamente 2029, considerando obrigações futuras de aquisição e amortização.
Teixeira reforçou que a reciclagem de ativos integra a estratégia de gestão ativa do fundo. “Você compra o ativo, extrai o valor dele, faz ele crescer, compra um bom cap, vende com uma compressão de cap, depois de colher os frutos e fazer o ativo melhorar, isso gera um grande capital que você distribui para o cotista, recompõe seu caixa e reinveste para fazer esse ciclo virtuoso acontecer novamente.”
Além da venda de ativos, a gestão ativa inclui aprimoramentos operacionais nos empreendimentos. Como exemplo, o gestor citou o Prudente, que, segundo ele, mais do que dobrou o NOI em cinco anos após a entrada de uma administradora profissional. “Isso mostra como é importante uma administradora profissional que consiga fazer colher os frutos, fazer o shopping melhorar em termos de eficiência e ter uma visão estratégica para o ativo”, afirmou.
Ele também mencionou a Estação Curitiba e o Midway como casos em que mudanças de gestão contribuíram para a evolução operacional. A estratégia consiste em adquirir ativos com potencial de melhoria, capturar esse valor ao longo do tempo e, posteriormente, avaliar oportunidades de desinvestimento. “É o que a gente sempre busca: comprar por um preço correto, por um bom preço, shoppings que a gente percebe que têm upside, que têm valor a ser capturado. Capturar esse valor ao longo de alguns anos e esperar uma oportunidade de vender com compressão de cap para poder maximizar o valor, gerar um ganho extraordinário para o cotista e reinvestir esse caixa para buscar novos ciclos”, resumiu.
A atual estrutura com a Tivio permite ao fundo levantar recursos sem depender exclusivamente de uma nova emissão de cotas. Ao mesmo tempo, cria exposição de longo prazo à performance dos ativos transferidos — um risco que, segundo o gestor, foi dimensionado em relação ao tamanho do veículo.
