O fundo imobiliário TRXF11 (TRX Real Estate) comunicou duas movimentações relevantes e em sentidos opostos na carteira. De um lado, firmou a aquisição de participações em cinco shoppings administrados pela Iguatemi, em operação avaliada em R$ 876,1 milhões. De outro, acertou a venda de três imóveis ocupados pelo Grupo Pão de Açúcar por cerca de R$ 109,3 milhões.
No movimento de compra, o fundo assinou um memorando de entendimentos vinculante com a Iguatemi e demais vendedores para adquirir participações em cinco empreendimentos. O pacote contempla 35,55% do Shopping Praia de Belas, em Porto Alegre (RS), 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri (SP), além de 10% do Iguatemi Ribeirão Preto e 10% do Iguatemi São José do Rio Preto, ambos no interior paulista.
A transação inclui ainda 36% no I Fashion Outlet Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul. A Iguatemi seguirá à frente da gestão e administração dos ativos, preservando a continuidade operacional após a eventual conclusão do negócio.
O preço total atribuído ao portfólio é de R$ 876,15 milhões. Desse valor, R$ 569,5 milhões serão pagos no fechamento, sendo aproximadamente R$ 219 milhões em dinheiro e algo como R$ 350,5 milhões por meio da subscrição e integralização de cotas do TRXF11 pelos próprios vendedores.
O saldo de R$ 306,7 milhões será quitado em duas parcelas corrigidas pela Taxa DI: a primeira, de R$ 131,4 milhões, com vencimento em até 12 meses após o fechamento; a segunda, de R$ 175,2 milhões, em até 24 meses.
TRXF11 compra participações em shoppings da Iguatemi
Na frente de vendas, o fundo firmou compromisso para alienar três lojas situadas em São Paulo e São Caetano do Sul (SP). Os imóveis estão locados ao Pão de Açúcar, com contratos de locação atípicos que vencem entre julho e agosto de 2035.
O preço combinado para a venda é de aproximadamente R$ 109,25 milhões. Metade do valor, equivalente a R$ 54,625 milhões, será paga à vista. Os R$ 54,625 milhões restantes serão liquidados em seis parcelas semestrais, iguais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA.
Após o pagamento do sinal, o comprador passará a receber integralmente os aluguéis dos imóveis. A conclusão definitiva do negócio está condicionada à confirmação da viabilidade da aquisição e ao cumprimento das cláusulas previstas no compromisso.
Caso a operação seja finalizada conforme as premissas atuais, o fundo estima um lucro de aproximadamente R$ 34,8 milhões, correspondente a R$ 0,56 por cota. A transação indica uma taxa interna de retorno (TIR) estimada em 13,2% ao ano.
Venda supera avaliação e reduz alavancagem do fundo
Além do resultado projetado, a venda tende a diminuir a alavancagem do fundo em aproximadamente R$ 51,9 milhões, valor referente ao saldo devedor do financiamento contratado para a aquisição dos ativos.
O preço acordado supera em 14,9% o último laudo de avaliação dos imóveis e implica cap rate de 6,3%, considerando o aluguel mensal vigente. A expectativa é que os documentos definitivos de compra e venda sejam assinados em até 90 dias a partir da celebração do compromisso, condicionados ao cumprimento dos requisitos previstos.
Já a aquisição das participações nos cinco shoppings da Iguatemi permanece sujeita a condições precedentes, incluindo a aprovação pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e a formalização dos documentos finais da transação.
