FIIs de shopping centers registraram 25,2% de retorno em 2025 e seguem acima do IFIX em 2026, com alta de 2,91%, segundo relatório do Itaú BBA. Mesmo com juros elevados, o segmento mantém trajetória de evolução operacional e atrai atenção dos investidores pela resiliência dos resultados.
O desempenho dos fundos imobiliários de shoppings em 2026 supera o índice de referência do mercado, refletindo recuperação de vendas e maior eficiência na gestão dos ativos. O Itaú BBA destaca que a melhora decorre de fundamentos sólidos e ajustes de portfólio, além de avanços na ocupação e nas renegociações de contratos.
Abrasce reportou R$ 200,9 bilhões em vendas em 2025, avanço de 1,2% sobre o ano anterior. Para 2026, a projeção é de crescimento adicional de 1,4%, alcançando R$ 203,7 bilhões. Esse ritmo indica normalização pós-pandemia e consolida a confiança do varejo físico em canais complementares ao digital, reforçando a sustentabilidade dos shoppings.
O Brasil encerrou 2025 com 658 shoppings, após 10 inaugurações, e deve abrir mais 11 unidades em 2026, ampliando a ABL. Essa expansão, embora moderada, tende a beneficiar fundos com presença em praças de maior renda e tráfego, equilibrando risco e retorno. A maior escala favorece negociações com lojistas âncora e diluição de custos.
Com o mercado de capitais mais restrito, transações entre fundos ganharam relevância como alavanca de valor. Operações envolvendo XPML11 e BBIG11 ilustram aquisições e desinvestimentos seletivos, com foco em otimização de capital e qualificação de portfólios. A troca de participações permite capturar sinergias e reduzir alavancagem.
Entre nove veículos analisados, cinco receberam recomendação de compra pelo Itaú BBA. O BBIG11 teve recomendação elevada após desinvestimentos e ajuste financeiro, reforçando disciplina na alocação. Para o investidor, o cenário sugere seletividade, preferindo gestores com histórico de execução e ativos dominantes.
Em síntese, os FIIs de shopping centers combinam recuperação operacional, pipeline de expansão controlado e estratégias transacionais que destravam valor. Com isso, seguem entregando resultado superior ao IFIX em 2026, apesar do ambiente de juros altos, e mantêm perspectiva construtiva no médio prazo.
