O CACR11 enfrentou um maio de 2024 turbulento, com a cota desabando de R$ 81,33 no fim de abril para R$ 23,97 em 29 de maio, queda de 70,53%. O gatilho foi a suspensão dos dividendos de abril, mesmo com resultado de R$ 1,24 por cota, decisão que alarmou investidores e acelerou a correção dos preços no secundário. A comunicação da gestora indicou foco em liquidez e proteção de garantias em um cenário mais hostil ao crédito imobiliário.
A Cartesia, gestora do FII CACR11, optou por reter caixa para atravessar um ambiente de juros elevados, endividamento das famílias em patamar alto e custos de construção pressionados. O ritmo de vendas mais lento e a maior seletividade dos compradores aumentaram o risco de fluxo de caixa dos projetos financiados, tornando prudente reduzir distribuições no curto prazo.
No pipeline, atrasos regulatórios e jurídicos em empreendimentos na Bahia e em São Paulo também pesaram. Aprovações de modificações e a emissão de Habite-se demoraram além do esperado, postergando lançamentos e repasses ligados a projetos como Savoie, Viva, Real Parque e Station. Esse alongamento de prazos deteriora métricas de cobertura de dividendos e eleva a incerteza.
A situação se agravou com a inadimplência do CRI Helvetia, que tinha saldo devedor de R$ 58,9 milhões, cerca de 12,7% do patrimônio líquido. A Helvetia 5 Administradora deixou de pagar notas comerciais em 22 de maio, bloqueando repasses aos investidores em 25 de maio. A notícia provocou novas quedas: 6,69% no dia 26 e 16,72% no dia 27, espiralizando o humor do mercado.
Diante desse quadro, o fundo anunciou dividendos do CACR11 de R$ 0,23 por cota com data-base em 29 de maio de 2024, montante 80,8% menor que o pagamento anterior de R$ 1,20. Em relação a maio de 2023 (R$ 1,41), a redução alcança 83,7%, configurando o segundo menor dividendo da história do fundo. O corte sinaliza prioridade à solvência de curto prazo e à preservação de garantias.
Em síntese, o CACR11 entrou em fase defensiva: reforço de caixa, gestão ativa de riscos e atenção a ativos problemáticos, especialmente o Helvetia. O desfecho dependerá da normalização regulatória dos projetos, da recuperação operacional dos devedores e do ciclo de juros. Até lá, volatilidade e distribuição contida tendem a prevalecer.
