Especialistas afirmam que a escassez de novos projetos greenfield deve impulsionar a valorização de shopping centers nos fundos imobiliários. O tema foi debatido em painel no FIIs Experience, evento da Suno, com gestores destacando a dinâmica de oferta restrita e demanda resiliente no setor.
Os participantes ressaltaram a ausência de perspectivas concretas para ampliação relevante da área bruta locável (ABL), o que tende a favorecer os ativos já presentes nos portfólios dos FIIs. Em um cenário com menor competição por novas áreas, a precificação dos empreendimentos existentes pode se ajustar para cima, refletindo fundamentos operacionais sólidos e maior poder de barganha dos proprietários.
Giuliano Ricci, sênior partner e head residencial da VBI Real Estate, reforçou que o setor está distante de shopping centers greenfield. Segundo ele, no curto prazo, a expansão ocorrerá por meio de ampliações e retrofit de ativos existentes, não por lançamentos do zero. Essa estratégia tende a exigir menos capital e reduzir riscos de execução, mantendo a disciplina de oferta.
O executivo também destacou que a reforma tributária pode acelerar a migração de imóveis para fundos imobiliários, ampliando o universo investível e atraindo novos investidores. Esse movimento favorece a profissionalização da gestão e a eficiência na alocação de capital, com potencial de compressão de cap rates.
Como os juros afetam novos projetos?
Felipe Gaiad, sócio da Hemisfério Sul Investimentos, avalia que o patamar atual de juros é um dos principais limitadores para shopping centers greenfield. “A taxa elevada ancora investimentos, e quem aposta em projetos do zero não tem conseguido o retorno esperado”, afirmou.
Os shoppings em operação, contudo, sustentam fundamentos robustos, com vacância média ao redor de 4% e baixa inadimplência, sinais de resiliência do consumo e da base de locatários.
Qual o cenário para os próximos anos?
Gaiad projeta ambiente favorável para os FIIs de shoppings: “O mercado está praticamente fechado para novos projetos. Há uma avenida de, pelo menos, cinco anos para o setor”. Marcos Baroni acrescenta que o mercado ainda precifica risco excessivo desde a pandemia.
A inexistência de um pipeline relevante de empreendimentos tende a valorizar o que já compõe os portfólios, reduzindo o desconto e aproximando preços do valor intrínseco dos ativos de shopping centers.
