O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário firmou um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender por R$ 77 milhões um imóvel na Vila Mariana, em São Paulo, atualmente locado à Diagnósticos da América (Dasa), por meio da marca Delboni Auriemo. Se concluída, a operação deve gerar lucro estimado de R$ 3,6 milhões, equivalente a R$ 0,06 por cota.
O TRXF11 informou que o preço negociado está 12,23% acima do valor indicado no último laudo de avaliação do imóvel. A transação apresenta taxa interna de retorno (TIR) estimada de 16,28%. O cap rate é de 7,03%, calculado com base no aluguel mensal vigente, indicador que relaciona a renda do ativo ao preço da operação.
A venda ainda depende da confirmação da viabilidade da aquisição pelo comprador. Após essa etapa, será necessária a formalização da escritura pública de compra e venda para a conclusão do negócio.
Venda prevê pagamento integral em dinheiro
Pelas condições acertadas, os R$ 77 milhões deverão ser pagos integralmente em dinheiro na assinatura da escritura. Com a quitação, a posse será transferida ao comprador, que passará a receber os aluguéis de forma proporcional aos dias de propriedade do ativo.
O imóvel está localizado na Avenida Ricardo Jafet, 1.550, na Vila Mariana, na capital paulista. O fundo incorporou o ativo ao portfólio durante sua 11ª emissão de cotas, via compensação de créditos, sem desembolso de caixa naquele momento.
A possível venda ocorre aproximadamente um ano e três meses após essa aquisição. Se todas as condições forem cumpridas, o FII receberá R$ 77 milhões em dinheiro pela alienação do imóvel. O lucro estimado para a operação é de cerca de R$ 3,6 milhões.
Negociação integra reciclagem do portfólio
A operação faz parte do movimento de reciclagem da carteira. Em agosto, o fundo havia firmado compromisso para vender três lojas locadas ao Grupo Pão de Açúcar por R$ 109,25 milhões. Caso a transação avance, o lucro contábil estimado é de aproximadamente R$ 34,83 milhões, equivalente a cerca de R$ 0,56 por cota.
Somando os valores anunciados para as duas negociações, as vendas totalizam R$ 186,25 milhões e um lucro potencial de aproximadamente R$ 38,4 milhões. Esses montantes dependem da efetiva conclusão das operações e não representam distribuição imediata e integral aos cotistas.
Enquanto conduz as alienações, o fundo também reportou expansão do portfólio. Ao fim de agosto, a carteira reunia 123 imóveis distribuídos por 60 cidades e 17 Estados. A vacância física era de 0,5%, e a vacância financeira, de 0,3%.
Próximos passos para concluir a operação
O cronograma prevê a formalização da escritura pública em até 45 dias corridos após a confirmação da viabilidade da aquisição pelo comprador. Se a escritura não for lavrada dentro desse prazo, o preço poderá ser atualizado pelo IPCA, e o FII poderá optar pelo desfazimento da transação, conforme as condições do MOU.
Em agosto, o fundo apurou resultado operacional de R$ 45,1 milhões e distribuiu R$ 0,93 por cota, mesmo valor de julho. Ao término do mês, a base de investidores somava 353.530 cotistas.
Embora o lucro estimado de R$ 3,6 milhões seja um dos números centrais da negociação, a venda ainda precisa cumprir todas as etapas previstas. Se a operação avançar nos termos anunciados, o fundo receberá R$ 77 milhões em dinheiro pela alienação do imóvel localizado na Vila Mariana.
