A dúvida sobre investir em FIIs de logística ganhou relevância em meio à forte demanda por galpões, impulsionada pela expansão do e-commerce e pela necessidade de encurtar prazos de entrega. Ao mesmo tempo, cresce a preocupação com o ritmo de novos projetos e o risco de a oferta avançar mais rápido que a procura.
O tema foi debatido no “Liga de FIIs”, apresentado por Marx Gonçalves e Marcos Baroni, com a participação de Fernando Didziakas, sócio-fundador e diretor da Buildings. O convidado analisou os fundamentos do mercado imobiliário logístico e os impactos para os fundos.
FIIs de logística: oferta acompanha a demanda?
Para Didziakas, o setor segue em expansão, absorvendo áreas adicionais sem indicar retração no curto prazo. Ele destacou a capacidade dos desenvolvedores de modular o ritmo de novas entregas conforme as condições de mercado. “O controle da oferta está totalmente na mão dos desenvolvedores. Os desenvolvedores não controlam demanda, mas eles conseguem controlar oferta”, afirmou.
Essa flexibilidade decorre do ciclo de construção mais curto. Em 2019, havia cerca de 20 milhões de metros quadrados mapeados em projetos. Após a entrega de aproximadamente 15 milhões de metros quadrados, o pipeline atual soma outros 22 milhões de metros quadrados em espera. Na prática, muitos empreendimentos podem ser adiados até que o cenário esteja mais favorável.
O comportamento é distinto do observado nas lajes corporativas. Um edifício de escritórios pode levar de três a cinco anos entre o início das obras e a entrega, período em que o mercado pode mudar bastante. Na logística, a resposta é mais ágil, e um condomínio consegue ampliar áreas de forma gradual conforme a demanda surge.
Segundo o especialista, a relação entre absorção e entregas favorece a redução da vacância. O mercado vem absorvendo cerca de 1 milhão de metros quadrados enquanto entrega aproximadamente 500 mil, o que tende a apertar a disponibilidade.
Além de aquisições, a expansão de ativos existentes é uma alternativa presente em algumas carteiras. Há FIIs de logística com terrenos preparados para novas fases, o que permite ampliar um empreendimento já operando em vez de comprar outro imóvel pronto.
Nessas situações, o yield on cost pode superar o cap rate de uma aquisição tradicional. Quando bem executada, a expansão eleva a geração de valor com base no próprio portfólio, aproveitando infraestrutura e gestão já estabelecidas.
E-commerce sustenta a procura por galpões
A demanda de grandes players do comércio eletrônico é um dos pilares do momento atual. Mercado Livre, Shopee e Amazon foram citadas como companhias que necessitam de estruturas robustas para suas operações.
Segundo Didziakas, esses grupos utilizam imóveis com duas finalidades. A primeira envolve grandes centros de distribuição, próximos às principais cidades, em regiões como Guarulhos, Embu, Barueri e Cajamar, com operações entre 50 mil e 200 mil metros quadrados. A segunda frente são os micro hubs, galpões menores, entre 5 mil e 15 mil metros quadrados, localizados dentro das cidades, que funcionam como pontos de apoio para entregas rápidas. “É estoque de curtíssimo prazo, ou seja, descarrega num dia, entrega no dia seguinte”, explicou.
Esse modelo de áreas menores ainda se concentra em São Paulo, mas a tendência é de expansão para outros grandes centros consumidores. Em paralelo, a interiorização dos grandes centros de distribuição já estaria em curso, abrindo novas frentes de demanda fora dos eixos mais disputados.
Contratos típicos e atípicos nos FIIs de logística
O tipo de contrato influencia a previsibilidade e a sensibilidade dos aluguéis ao mercado. Contratos atípicos oferecem maior previsibilidade, com multas mais elevadas e prazos mais longos, aspecto valorizado na pandemia. Já os típicos expõem mais o proprietário às condições de mercado, mas permitem capturar altas por meio das revisões contratuais.
Questionado sobre preferência no cenário atual, Didziakas afirmou optar por contratos típicos em imóveis no raio de 30 quilômetros de São Paulo, desde que os aluguéis estejam nos níveis vigentes. “Eu prefiro um fundo imobiliário com contratos típicos no raio 30 de São Paulo a preço de mercado hoje, sem dúvida nenhuma”, disse. A avaliação considera a maior facilidade de reposição de inquilinos nessa área e a possibilidade de revisões periódicas.
Vale a pena investir em FIIs de logística?
Os fundamentos apresentados sustentam um ambiente favorável aos FIIs de logística, apoiado pela demanda aquecida e pela expansão do e-commerce. Isso não implica que todos os fundos ou ativos do segmento compartilhem as mesmas perspectivas.
A análise do investidor deve considerar localização, qualidade dos imóveis, nível dos aluguéis, perfil dos locatários, características dos contratos e potencial de expansão dos empreendimentos. A capacidade de reposição de inquilinos varia conforme a região, enquanto contratos típicos e atípicos carregam dinâmicas distintas de previsibilidade e captura de valorização.
Mais do que o momento positivo dos galpões, a avaliação dos FIIs de logística passa pelo entendimento do portfólio e do posicionamento do fundo para atender à demanda preservando margens de segurança em eventuais mudanças do ciclo.
