O RBVA11 firmou dois contratos de locação com a rede Ultra Academia em São Paulo, reduzindo a vacância física do portfólio de 8,2% para 6,5% e adicionando impacto estimado de R$ 0,0015 por cota ao mês. A operação amplia a diversificação de receitas e reforça a ocupação em praças estratégicas da capital paulista. Os acordos têm prazo de 20 anos e seguem indexação anual pelo IPCA, favorecendo a previsibilidade de fluxo de caixa ao longo do período.
Os contratos foram celebrados com a Ultrainvest Investimentos e Participações, controladora da marca Ultra, diferindo do modelo anterior adotado na Avenida Berrini, que envolvia um franqueado. Ao concentrar a relação na holding, o fundo busca mitigar riscos contratuais e fortalecer garantias corporativas, preservando a regularidade dos pagamentos e a estabilidade da operação.
Localizado na Avenida Paulista, o primeiro ativo soma 2.857 m², contemplando áreas de terraço e garagem, o que amplia o potencial de serviços e conveniência. Já o segundo imóvel, na Avenida Duque de Caxias, no Centro da capital paulista, possui 2.107 m² e vagas de estacionamento, atendendo a uma demanda de público diversa e com alto fluxo diário. É a primeira locação simultânea de dois ativos do fundo imobiliário a um único locatário.
A remuneração combina parcela fixa com componentes variáveis atrelados ao faturamento das unidades e à receita do estacionamento, mecanismo que pode elevar o rendimento em cenários de maior desempenho operacional. Esse desenho contratuál busca alinhar interesses entre o RBVA11 e a rede de academias, capturando ganhos de escala e sazonalidade positiva.
Em paralelo, o portfólio seguiu ativo em aquisições. Em maio, o fundo comprou integralmente o imóvel da Portobello na Alameda Gabriel Monteiro da Silva por R$ 81 milhões. Antes, havia anunciado três compras somando R$ 111,6 milhões, elevando a exposição para 14 segmentos, com foco em diversificação geográfica e setorial.
No desinvestimento, o RBVA11 vendeu um ativo da Caixa Econômica Federal por R$ 7,3 milhões em março, apurando lucro de R$ 0,025 por cota. O guidance de R$ 0,09 por cota mensal permanece inalterado para o semestre, enquanto o efeito dos novos contratos tende a sustentar a trajetória de ocupação e a qualidade do portfólio ao longo de 2024.
Com a assinatura junto à controladora Ultra, o RBVA11 consolida sua tese de renda com indexação ao IPCA e exposição a ativos em endereços prime, como a Avenida Paulista. A redução da vacância física e o mix de receita fixa e variável reforçam a resiliência do caixa e o potencial de distribuição aos cotistas.
