A escolha entre comprar imóvel ou fundo imobiliário para obter renda passiva no mercado imobiliário varia conforme objetivos e a disposição do investidor para lidar com as particularidades de cada opção. O tema foi detalhado por Sidney Angulo, empresário do setor e investidor em FIIs, que ressalta vantagens como facilidade de acesso, liquidez e menor envolvimento direto na gestão dos ativos.
Engenheiro civil, Angulo atua no mercado desde os anos 1990, com experiência em aquisição de terrenos, galpões e prédios corporativos. Sua trajetória inclui negociações, obras e desenvolvimento de projetos ao longo de décadas.
Hoje, o empresário participa do E-Business Park, complexo empresarial de 160 mil metros quadrados, com mais de 10 mil pessoas trabalhando e mais de 20 empresas instaladas. Foi a partir de 2021 que passou a se aprofundar nos fundos imobiliários, identificando neles uma forma de fracionar o investimento imobiliário.
“E o momento que eu aprendi que um fundo imobiliário de tijolo é um pedaço de um prédio picado, aquele momento mudou a minha vida”, afirmou durante participação no podcast Valor em Pauta.
Fundo imobiliário e imóvel na ótica da liquidez
Um ponto central na comparação feita por Sidney Angulo é a liquidez. Ao adquirir diretamente um apartamento, galpão ou outro imóvel, o investidor concentra parcela relevante do patrimônio em um ativo indivisível, que não pode ser vendido parcialmente.
Nos fundos imobiliários, a aplicação é dividida em cotas negociadas em bolsa, permitindo alienar apenas parte da posição quando há necessidade de recursos. Para Angulo, essa característica torna os FIIs mais “democrático”, pois o investidor acessa prédios, galpões ou participações em shoppings por meio de pequenas parcelas.
Na avaliação do empresário, essa estrutura favorece a construção gradual de patrimônio. É possível comprar cotas ao longo do tempo e receber os rendimentos distribuídos, sem a obrigação de reunir capital para adquirir um imóvel inteiro.
Comprar imóvel para alugar e o trabalho na gestão
Outro diferencial entre comprar imóvel ou fundo imobiliário aparece na administração do patrimônio. Para Sidney Angulo, ter um imóvel diretamente não é imprescindível em uma carteira, já que a propriedade física exige dedicação contínua.
Ele cita como exemplo quem compra um terreno para construir ou adquire um imóvel antigo em busca de valorização: é preciso acompanhar obras, comprar materiais, administrar reformas e dedicar tempo à operação. “Imóvel físico demanda trabalho”, disse o empresário.
Isso não significa que Angulo descarte essa estratégia. Sua formação patrimonial ocorreu majoritariamente com imóveis físicos, incluindo compras de terrenos e ativos que exigiram negociação e desenvolvimento. Para quem pretende atuar ativamente e capturar ganhos na transformação do imóvel, o caminho pode fazer sentido. Para exposição ao mercado imobiliário sem essas tarefas, os FIIs são uma alternativa mais simples.
Ao comparar FIIs com imóveis, Angulo observa que nem todo fundo imobiliário representa participação direta em propriedades. A distinção principal é entre fundo de tijolo e fundos de papel.
Um fundo de tijolo detém ativos como prédios corporativos, galpões, shoppings e outros imóveis. Já os fundos de papel investem predominantemente em instrumentos de crédito ligados ao setor imobiliário. Para uma comparação mais próxima da compra de um imóvel físico, os fundos de tijolo são a referência.
Angulo demonstra preferência por essa categoria. Segundo ele, a lógica de possuir “prédios picados” permite participar do mercado sem a concentração e as responsabilidades da compra direta.
Ciclo imobiliário e horizonte de longo prazo
Mesmo reconhecendo vantagens nos FIIs, Sidney Angulo destaca o papel do ciclo imobiliário nos resultados dos imóveis físicos. Ele pondera que olhar apenas para a taxa Selic limita a análise, pois o comportamento dos preços deve ser acompanhado em horizontes mais longos.
Como exemplo, cita imóveis comprados décadas atrás por valores muito inferiores aos atuais. Parte da diferença, segundo ele, não se explica apenas pela inflação, mas pela própria valorização decorrente do ciclo imobiliário.
Mesmo em períodos de juros elevados, o empresário afirma seguir buscando oportunidades em FIIs, por entender que o investimento imobiliário deve ser observado além das oscilações de curto prazo da Selic.
Afinal, o que rende mais: comprar imóvel ou fundo imobiliário?
Na experiência de Sidney Angulo, não há necessidade de abrir mão do imóvel físico. A escolha depende do perfil do investidor. O imóvel direto tende a se adequar a quem dispõe de mais capital, aceita concentrar recursos e está disposto a negociar, reformar, manter e administrar o ativo, podendo capturar ganhos específicos em compra, desenvolvimento ou revitalização.
Já os fundos imobiliários oferecem acesso mais amplo e líquido ao mercado. Permitem aportes menores, diversificação entre diferentes empreendimentos e a venda de apenas parte da posição quando necessário.
Para o empresário, ter um imóvel físico não é obrigatório na composição patrimonial. Sua preferência atual recai sobre os FIIs, embora reconheça espaço para outras classes de ativos em uma carteira diversificada. Em síntese, a decisão entre comprar imóvel ou fundo imobiliário depende de objetivos, perfil financeiro e de risco, além dos fatores citados.