Net Operating Income

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O que é Net Operating Income

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) ganharam destaque na bolsa de valores brasileira nos últimos anos. Todavia, antes de investir neste tipo de produto é fundamental saber analisá-lo, para isto conhecer o Net Operating Income (NOI), também conhecido como Receita Operacional Líquida, é relevante.

Afinal, o Net Operating Income é um indicador financeiro, voltado para o segmento imobiliário, que representa a diferença entre receita total do negócio e os gastos operacionais necessários para a operação do mesmo.

No caso do setor imobiliário, as formas de receita vão além do aluguel. Assim, um ativo imobiliário pode gerar renda através da exploração de:

  • Estacionamento;
  • Publicidade espalhadas em corredores;
  • Locação de espaço para utilização de negócios comerciais;
  • Espaço para colocar máquina de venda automática;
  • Taxas relacionadas à utilização de espaços privados, como salas destinadas a negociações e reuniões.

Ou seja, é possível obter renda de diferentes formas quando sabe-se utilizar bem o espaço do ativo. 

Ainda vale destacar que o NOI é formado antes dos impostos, além de não considerar despesa de capital, juros sobre empréstimo e amortização.

Fórmula do Net Operating Income

A fórmula utilizada na construção do NOI é a seguinte:

  • NOI = GOI – Despesas Operacionais

Sendo que:

  • NOI – Net Operating Income;
  • GOI – Receita Operacional Bruta;
  • Despesas Operacionais – seguros prediais, taxas de administração, IPTU, entre outros gastos ligados à operação

Para ficar mais claro, imagine o seguinte exemplo: determinado imóvel possui uma receita de R$20 mil, enquanto seu gasto com IPTU é de R$5 mil, já o valor de seguro é R$2 mil.

Assim, é necessário utilizar a fórmula para se encontrar o NOI.

  • NOI = 20 – 7 = 13 

Portanto, o Net Operating Income da empresa analisada nessas circunstâncias é de R$13 mil.

Importância do Indicador Financeiro

Para quem busca investir no mercado imobiliário, o NOI é de grande importância, pois este indicador aponta o potencial que aquele negócio tem para gerar renda.

Assim, é possível fazer um comparativo entre diferentes imóveis e a capacidade que eles possuem para gerar ao seu proprietário antes de realizar a aquisição do mesmo. 

Ou seja, o Net Operating Income é um indicador que possibilita encontrar o melhor negócio na questão de valor. 

Dessa forma, o NOI também é utilizado por investidores que desejam investir em FIIs, pois, é possível replicar a lógica de encontrar ativos imobiliários que possuem maior potencial para gerar renda. 

Portanto, quando bem utilizado, esse indicador tem o “poder” de determinar se um imóvel é um bom ou mau negócio para se realizar investimento.

Diferenças do Net Operating Income para o Ebit

Por fim, é importante não confundir o NOI com o Ebit, pois são indicadores financeiros de natureza semelhante.

Todavia, no caso do Ebit, é considerado a depreciação que um imóvel tem ao longo do tempo, algo que não ocorre na formação do NET.

Dessa forma, o cálculo para se chegar ao Ebit é o seguinte:

  • Ebit = Lucro líquido + juros + impostos

Portanto, ainda que a premissa no Net Operating Income e do Ebit possam parecer semelhantes, às estruturas de ambos possuem distinções claras. 

 

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