O que é Net Operating Income
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) ganharam destaque na bolsa de valores brasileira nos últimos anos. Todavia, antes de investir neste tipo de produto é fundamental saber analisá-lo, para isto conhecer o Net Operating Income (NOI), também conhecido como Receita Operacional Líquida, é relevante.
Afinal, o Net Operating Income é um indicador financeiro, voltado para o segmento imobiliário, que representa a diferença entre receita total do negócio e os gastos operacionais necessários para a operação do mesmo.
No caso do setor imobiliário, as formas de receita vão além do aluguel. Assim, um ativo imobiliário pode gerar renda através da exploração de:
- Estacionamento;
- Publicidade espalhadas em corredores;
- Locação de espaço para utilização de negócios comerciais;
- Espaço para colocar máquina de venda automática;
- Taxas relacionadas à utilização de espaços privados, como salas destinadas a negociações e reuniões.
Ou seja, é possível obter renda de diferentes formas quando sabe-se utilizar bem o espaço do ativo.
Ainda vale destacar que o NOI é formado antes dos impostos, além de não considerar despesa de capital, juros sobre empréstimo e amortização.
Fórmula do Net Operating Income
A fórmula utilizada na construção do NOI é a seguinte:
- NOI = GOI – Despesas Operacionais
Sendo que:
- NOI – Net Operating Income;
- GOI – Receita Operacional Bruta;
- Despesas Operacionais – seguros prediais, taxas de administração, IPTU, entre outros gastos ligados à operação
Para ficar mais claro, imagine o seguinte exemplo: determinado imóvel possui uma receita de R$20 mil, enquanto seu gasto com IPTU é de R$5 mil, já o valor de seguro é R$2 mil.
Assim, é necessário utilizar a fórmula para se encontrar o NOI.
- NOI = 20 – 7 = 13
Portanto, o Net Operating Income da empresa analisada nessas circunstâncias é de R$13 mil.
Importância do Indicador Financeiro
Para quem busca investir no mercado imobiliário, o NOI é de grande importância, pois este indicador aponta o potencial que aquele negócio tem para gerar renda.
Assim, é possível fazer um comparativo entre diferentes imóveis e a capacidade que eles possuem para gerar ao seu proprietário antes de realizar a aquisição do mesmo.
Ou seja, o Net Operating Income é um indicador que possibilita encontrar o melhor negócio na questão de valor.
Dessa forma, o NOI também é utilizado por investidores que desejam investir em FIIs, pois, é possível replicar a lógica de encontrar ativos imobiliários que possuem maior potencial para gerar renda.
Portanto, quando bem utilizado, esse indicador tem o “poder” de determinar se um imóvel é um bom ou mau negócio para se realizar investimento.
Diferenças do Net Operating Income para o Ebit
Por fim, é importante não confundir o NOI com o Ebit, pois são indicadores financeiros de natureza semelhante.
Todavia, no caso do Ebit, é considerado a depreciação que um imóvel tem ao longo do tempo, algo que não ocorre na formação do NET.
Dessa forma, o cálculo para se chegar ao Ebit é o seguinte:
- Ebit = Lucro líquido + juros + impostos
Portanto, ainda que a premissa no Net Operating Income e do Ebit possam parecer semelhantes, às estruturas de ambos possuem distinções claras.