O Zagros Renda Imobiliária (GGRC11) concluiu o mecanismo de ajuste de preço relacionado à aquisição dos imóveis do RELG11, que somou cerca de R$ 13,3 milhões, e respondeu a questionamentos sobre a operação. No relatório gerencial de setembro, publicado na sexta-feira (16), a Zagros Capital reiterou compromisso com comunicação mais clara e transparente.
Com a apuração da segunda e última janela, o fundo não prevê novos complementos ligados ao negócio com o fundo vendedor. Permanecem apenas parcelas já definidas, com vencimentos até dezembro.
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Considerando os valores pagos e a pagar, o custo econômico atualizado da aquisição passou de R$ 133,5 milhões para cerca de R$ 147 milhões, em linha com os laudos de avaliação dos imóveis, segundo a gestora.
Como funcionou o ajuste de preço do RELG11
A compra dos quatro imóveis que pertenciam ao fundo vendedor previa um ajuste de preço limitado a 10% do valor inicial, apurado em duas janelas. A condição estava na documentação da operação e foi aprovada em assembleia geral extraordinária (AGE) do fundo vendedor.
A primeira janela foi liquidada em agosto, com a entrega de 586.667 cotas do fundo ao preço de emissão de R$ 11,25, o equivalente a cerca de R$ 6,6 milhões.
A segunda resultou em complemento de R$ 6.672.810,02, devido ao RECM11, atual titular do crédito após a reorganização e a liquidação do fundo vendedor. O valor será pago em quatro parcelas mensais iguais, corrigidas por 100% do CDI. A primeira foi quitada em 28 de setembro; as demais vencem no dia 28 de outubro, novembro e dezembro.
Somadas, as duas janelas chegam a aproximadamente R$ 13,27 milhões, perto do teto contratual de R$ 13,35 milhões (10% de R$ 133,5 milhões), segundo cálculo do FIIs com base no relatório. Com os aluguéis vigentes, o portfólio adquirido tem cap rate de 9,37% ao ano, de acordo com a gestora.
Zagros reconhece que comunicação com cotistas poderia ser mais clara
Na seção de perguntas e respostas do relatório, a gestora foi questionada sobre por que o mecanismo, previsto desde a origem do negócio, não foi comunicado com mais clareza aos cotistas do fundo.
A Zagros classificou a pergunta como pertinente e afirmou que a comunicação “poderia ter sido mais clara e detalhada”. Segundo a gestora, o ajuste não foi criado depois da compra: integrava a estrutura original e foi submetido aos cotistas do fundo vendedor.
A gestora atribuiu as dúvidas à sequência de reorganização e liquidação do fundo vendedor, que gerou divulgações em momentos diferentes. A Zagros disse estar comprometida em aprimorar seus processos de comunicação.
Dividendos do Zagros Renda Imobiliária e números de setembro
O fundo distribuiu dividendos de R$ 0,10 por cota referentes a setembro, pagos no sexto dia útil de outubro. O valor equivale a dividend yield de 1,11% no mês, ou 13,35% anualizado, considerando a cotação de fechamento de R$ 8,99 em 30 de setembro.
A receita de locação somou R$ 21,87 milhões no mês, e o resultado gerado foi de R$ 0,096 por cota; a diferença para o valor distribuído veio do caixa. A vacância informada no relatório é de 0,37%.
O fundo tem patrimônio líquido de R$ 3,78 bilhões, com valor patrimonial de R$ 10,92 por cota, e 423.361 cotistas, ganho líquido de mais de 12 mil no mês. A gestora espera concluir em outubro a venda de dez imóveis por R$ 530 milhões, sujeita a condições contratuais.
Segundo a Zagros, com o mecanismo encerrado, resta ao fundo apenas quitar as três parcelas restantes ao credor, a última em dezembro.