O fundo imobiliário VINO11 concluiu a venda do edifício Cardeal, situado no bairro de Pinheiros, em São Paulo, por R$ 40 milhões. O preço fechado ficou aproximadamente 12% acima do valor indicado no laudo de avaliação do imóvel e equivale a cerca de R$ 14.914 por metro quadrado de área BOMA.
A transação deverá gerar ao fundo ganho de capital estimado em aproximadamente R$ 1,5 milhão, montante que corresponde a R$ 0,018 por cota. De acordo com a gestão, a alienação representa uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 9,9% ao ano e um múltiplo de 1,5 vez sobre o capital investido no ativo. Considerando a receita de locação vigente, o preço de venda implica cap rate de 8,75%.
Pagamento será concluído em 12 meses
Do total acordado, o FII recebeu R$ 32 milhões na data de conclusão da operação, valor equivalente a 80% do preço de venda. A parcela remanescente, de R$ 8 milhões (20%), será paga em até 12 meses e, até a quitação, será corrigida pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Segundo a administração, a venda não altera a estimativa de rendimentos apresentada aos investidores até o final de 2026. A projeção permanece a mesma da divulgada no último relatório de desempenho mensal do fundo.
Imóvel foi comprado em 2020
O edifício Cardeal passou a integrar a carteira do fundo em setembro de 2020, quando foi adquirido por R$ 29,3 milhões. Na ocasião, o preço equivalia a aproximadamente R$ 10.917 por metro quadrado de área BOMA. O ativo possui 2.682 metros quadrados de área BOMA própria e era integralmente detido pelo fundo.
A propriedade foi originalmente adquirida para utilização corporativa e, naquele período, estava totalmente ocupada pela Camicado, que concentrava no local suas operações administrativas. Posteriormente, o prédio deixou de ser utilizado pela empresa e foi relocado para a Faculdade Belavista, com contrato de locação assinado em 2022 e de natureza típica.
Para adequar o espaço à nova ocupação, a gestão realizou benfeitorias e outros investimentos na propriedade. Somados aos custos da aquisição, esses aportes elevaram o custo total do ativo para R$ 38,5 milhões. Atualmente, o imóvel permanece 100% ocupado pela Faculdade Belavista e passou a ter destinação educacional, em substituição ao uso corporativo existente no momento da compra.
Detalhes da operação do VINO11
De acordo com a gestora, os recursos obtidos com a alienação poderão ser direcionados ao aprimoramento da estrutura de capital do fundo. A alocação também poderá contemplar novas oportunidades de investimento que estejam mais alinhadas à estratégia definida para a carteira.
A venda do edifício Cardeal encerra um ciclo iniciado com a aquisição em 2020, seguido pela mudança de perfil do ativo e sua relocalização para o segmento educacional. Com a transação, o fundo materializa o preço negociado acima do laudo de avaliação e confirma os parâmetros econômicos informados, como TIR de 9,9% ao ano, múltiplo de 1,5 vez e cap rate de 8,75% na data da venda.