O mercado de fundos imobiliários vive um período de oscilação acentuada, influenciado pela combinação de juros elevados, incertezas fiscais e o calendário eleitoral. Para Tomas Gouvêa, gestor do MAGM11, a taxa de juros segue como o principal vetor da reprecificação das cotas, embora o cenário também abra espaço para quem investe com horizonte de longo prazo.
A Selic está em 14%, enquanto os juros reais dos títulos públicos indexados à inflação permanecem altos. Na visão do gestor, esse quadro mantém a renda fixa competitiva e exige um prêmio maior dos ativos imobiliários negociados em Bolsa.
“Quando a gente olha essa NTNB com alguns picos que a gente teve, acima de 8,5%, isso influencia muito diretamente essa reprecificação dos fundos imobiliários. Naturalmente, quando a gente teve outros momentos, há cinco ou seis anos, de grande fechamento dessas NTNBs, da redução da taxa Selic e, naturalmente, da redução do juro real, a gente viu um movimento oposto, uma reprecificação para cima dos fundos imobiliários”, afirmou Gouvêa.
Segundo ele, o desconto atual nas cotas já reflete parte do ambiente de juros altos. A volatilidade recente, porém, ganhou força com a inflação, conflitos internacionais e a frustração com cortes de juros que eram esperados no início do ano.
No começo de 2026, havia expectativa de que a Selic pudesse terminar o ano próxima de 12%, segundo as projeções acompanhadas pela equipe econômica da MAG Investimentos. O cenário mudou ao longo dos meses, gerando nova precificação dos ativos.
“Quando a gente olha o macro, a gente tem esses dois grandes fatores que acabam influenciando, nesse momento, dado a volatilidade e dado o alto patamar de taxa de juros, negativamente as cotas dos fundos imobiliários. Isso é um fator macro que influencia diretamente toda a indústria”, disse.
FIIs: além dos juros, crédito e estruturas pesam
Para Gouvea, o investidor não deve atribuir todo o movimento das cotas ao macro. Há tendências específicas do setor que precisam ser avaliadas caso a caso, sobretudo em relação à qualidade dos ativos e ao desenho das operações.
Um ponto observado pelo gestor é o uso de cotas recém-emitidas como moeda de pagamento em aquisições de imóveis e participações. Em vez de captar em dinheiro para comprar ativos, alguns fundos passaram a entregar cotas diretamente aos vendedores.
Na leitura de Gouvea, essa estrutura pode assumir formatos distintos e gerar impactos variados conforme a operação. O cuidado está em entender por que o vendedor aceita receber cotas e quais as implicações para os demais cotistas.
Nos fundos de papel, o juro alto tem afetado diretamente empresas que tomaram crédito. Uma companhia que contratou CDI mais 5% quando o CDI era 8%, por exemplo, saiu de um custo próximo de 13% para algo perto de 19% após a alta dos juros.
“Hoje, muitas vezes, esse é o custo do equity, a expectativa que ele teria de remuneração no equity dele, e já está tendo que pagar na dívida. Então, você vê que esses juros altos e a condição econômica atual têm afetado o balanço das empresas e a capacidade delas honrarem suas dívidas”, explicou.
O aumento do risco de crédito também pode levar à reprecificação de CRIs nas carteiras. Eventos de inadimplência ou maior percepção de risco de um devedor tendem a ajustar o valor do papel para baixo, afetando o patrimônio do fundo e a percepção do investidor.
FIIs: visão de longo prazo e pontos de entrada
Gouvea mantém uma visão construtiva para a indústria. Para ele, a queda das cotações não invalida a tese — desde que o investidor entenda a volatilidade e adote um horizonte adequado.
“Eu tenho uma grande convicção que, por mais que hoje a gente já tenha mais de 3 milhões de investidores e um patrimônio grande listado em fundos imobiliários na Bolsa, essa indústria está apenas começando. Temos muito ainda a ganhar na indústria e o investimento traz uma eficiência que vai além da eficiência fiscal”, afirmou.
Os fundos imobiliários permitem acessar uma carteira diversificada de imóveis ou créditos sob gestão profissional, alternativa à concentração em um único ativo.
Para perfis de prazo mais longo, a volatilidade pode abrir pontos de entrada. Gouvea pondera que a tese depende de uma visão estrutural, e não de apostas de curto prazo em cotação.
“Para o investidor que está olhando essa questão como um investimento estrutural, como um investimento que ele quer ter uma parcela do portfólio dele em ativos imobiliários, em crédito imobiliário, a gente tem sim uma oportunidade nessa volatilidade de pontos de entrada. Mas tem que ser com uma visão, naturalmente, de longo prazo para que a gente passe essa volatilidade”, disse.
Na avaliação do gestor, a perspectiva de longo prazo segue associada à possibilidade de fechamento dos juros após o período eleitoral. Ele não projeta uma mudança rápida, diante dos desafios fiscais, mas considera difícil sustentar por muito tempo o nível atual.
“Não tem economia que aguente esse patamar de taxa de juros que a gente está há tanto tempo. Essa volatilidade de cotas, exacerbada, é ruim, mas o que o investidor deve entender é essa marcação a mercado”, afirmou.
MAGM11 aposta em gestão multiestratégia para o ciclo
O fundo soma cerca de R$ 125 milhões. Para Gouvea, o porte ainda pequeno favorece a estratégia de crédito, ao permitir pulverização entre diferentes operações e ativos.
A proposta, contudo, não é manter concentração permanente em crédito. Com a mudança do quadro de juros, a gestão pretende usar a flexibilidade do fundo para ampliar exposição a outras classes imobiliárias.
“Conforme essa carteira crescer, num cenário que a gente veja também um fechamento maior de juros, a gente pode ter uma posição maior em ativos prefixados, em ativos IPCA+, que também vão ter um benefício no fechamento de juros e, claro, começar a nossa exposição em imóveis, seja diretamente, seja através de outros fundos imobiliários, num cenário que a gente veja um risco-retorno mais favorável a essa classe de ativos”, explicou.
Outro pilar é a análise por fundamentos, sobretudo em crédito. Antes de investir em um CRI, a equipe avalia o devedor, a empresa, as garantias, a estrutura e a capacidade de pagamento.
“Quando a gente olha uma operação de crédito, a gente nunca está comprando um CRI. A gente está comprando o que está por trás dessa operação. Quem é o devedor? Quem é essa empresa? Qual é o management que está tocando essa empresa? Qual é a estratégia dela?”, afirmou Gouvea.
A originação própria complementa a abordagem. A equipe busca operações diretamente com empresas e proprietários, além de atuar nos mercados secundário e primário. Participar da estruturação ajuda a acompanhar de perto garantias e fluxos financeiros.
Dividendos do MAGM11 e capacidade de manter R$ 0,12
Apesar do foco em crédito, o fundo chama atenção pelos rendimentos. O MAGM11 vem pagando R$ 0,12 por cota, o que equivale a cerca de 1,2% ao mês, segundo Gouvea.
O gestor afirma que a maior parte desse resultado é recorrente. Os picos observados em alguns meses estiveram ligados ao vencimento ou à negociação de aplicações de caixa, e não a trading recorrente.
“O grosso desse rendimento é recorrente. A gente carregou ao longo desse um ano, até pela nossa leitura dessa conjuntura desafiadora do Brasil, uma posição de caixa grande no fundo. O principal que garantiu essa renda foi a aplicação desses recursos entre ativos geradores de caixa, que majoritariamente foram os CRIs”, diz.
Para os próximos meses, a gestão não fornece guidance formal, mas avalia que a carteira atual tem capacidade para continuar entregando o patamar de R$ 0,12 por cota no curto prazo.