O fundo imobiliário BTHF11 (FII BTG Pactual Real Estate Hedge Fund) comprou 76% do Shopping Pátio Cianê, localizado no centro de Sorocaba (SP), por R$ 220,4 milhões. Segundo a gestão, a operação pode adicionar R$ 0,094 por cota à renda nos próximos 12 meses.
A transação amplia a exposição direta do FII a imóveis e foi estruturada em etapas. Do total de R$ 220,4 milhões, R$ 78,2 milhões serão pagos à vista, R$ 44,1 milhões após 12 meses e R$ 98,1 milhões depois de 24 meses. O instrumento da operação foi celebrado em 31 de julho de 2026.
No desembolso inicial, R$ 67 milhões correspondem à assunção de dívida e cerca de R$ 11 milhões serão pagos com recursos próprios do FII. A dívida é corrigida pelo IPCA acrescido de 7,65% ao ano e tem vencimento em janeiro de 2034.
BTHF11 estima renda e cap rate da aquisição
A gestão estima cap rate de 10,7% ao ano para a compra. O relatório gerencial de agosto reitera a expectativa de renda adicional de R$ 0,094 por cota em 12 meses vinculada ao ativo.
O documento não trata essa estimativa como previsão de aumento equivalente nos dividendos mensais. Assim, o valor de R$ 0,094 por cota não deve ser entendido, isoladamente, como acréscimo mensal de igual montante aos rendimentos do fundo.
Em agosto, o FII reportou resultado de R$ 0,100 por cota e distribuição de R$ 0,101 por cota. A administração manteve a faixa projetada de distribuição entre R$ 0,100 e R$ 0,105 por cota para o segundo semestre de 2026.
Shopping Pátio Cianê tem cerca de 140 lojas
Inaugurado em 2013, o Shopping Pátio Cianê fica na Avenida Dr. Afonso Vergueiro, no centro de Sorocaba. A participação adquirida corresponde a aproximadamente 19,5 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria.
O empreendimento abriga cerca de 140 lojas. Entre os ocupantes citados no relatório estão Centauro, Casas Bahia, KFC, Riachuelo, McDonald’s, C&A e Outback Steakhouse. A administração é realizada pela Alqia.
Os indicadores operacionais informados apontam vendas de R$ 314 milhões nos últimos 12 meses, com avanço de 7% sobre o ano anterior. As vendas nas mesmas lojas (SSS) subiram 8%. A taxa de ocupação estava em 86,4%.
Carteira do fundo passa por ajustes e CRIs
A aquisição ocorre em paralelo a mudanças no portfólio. No período, o FII movimentou cerca de R$ 60 milhões no mercado secundário e promoveu recomposição líquida de R$ 50,2 milhões em caixa.
Nas operações com FIIs, a gestão destacou vendas a descoberto de ativos em processo de emissão, incluindo MXRF11 e BTLG11, além da redução da exposição ao BTCI11. Em paralelo, integralizou R$ 88 milhões em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), em linha com a estratégia de ampliar a exposição a títulos atrelados à inflação e com prazos mais longos.
Ao fim do período, a alocação estava distribuída em 42% de FIIs de tijolo, 18% de FIIs de papel, 24% de CRIs, 12% de caixa, 1% de ativos reais e 1% de ações. O relatório indicou valor patrimonial de R$ 2,010 bilhões e valor de mercado de R$ 1,798 bilhão.
Portfólio, P/VP e desempenho em 12 meses
A cota de mercado considerada no documento era de R$ 8,75, frente a valor patrimonial de R$ 9,78 por cota, o que resultou em P/VP de 0,89 vez. O dividend yield indicado era de 14,77%. Em 12 meses, o retorno informado para o FII foi de 22%, ante 11% do IFIX no mesmo período.
Segundo a gestão, o Shopping Pátio Cianê vem registrando crescimento de vendas e de resultado operacional nos últimos anos. A administração classifica a compra como mais uma transação estruturada em ativos reais, dentro da estratégia de diversificação em ativos imobiliários.
Com a aquisição de 76% do Shopping Pátio Cianê, o fundo passa a ter nova exposição direta a um shopping no interior paulista. Para a operação, a gestão estima renda adicional de R$ 0,094 por cota nos próximos 12 meses e cap rate de 10,7% ao ano.