O sócio-fundador da TRX, Luiz Augusto, defendeu uma reformulação profunda na análise de fundos imobiliários durante o FIIs Experience, em São Paulo. Para ele, a evolução e a escala do mercado local exigem métodos que priorizem eficiência e comparabilidade, especialmente no caso dos fundos híbridos que combinam diferentes classes de ativos e estratégias sob uma mesma gestão.
Em sua avaliação, o modelo tradicional, centrado no estudo minucioso de cada imóvel, perdeu aderência diante do aumento do número de veículos listados. Em mercados desenvolvidos, como os Estados Unidos, há poucas dezenas de REITs relevantes; no Brasil, já são centenas de FIIs negociados. Esse descompasso torna inviável replicar a mesma profundidade analítica para todo o universo de produtos disponíveis ao investidor.
Para lidar com essa diversidade, o executivo propõe uma abordagem baseada na priorização por relevância. A ideia é aplicar uma curva ABC: realizar um “deep dive” em aproximadamente 40% dos ativos mais representativos de cada portfólio e adotar critérios padronizados para o restante. Assim, otimiza-se tempo e aumenta-se a consistência das conclusões sem abrir mão do controle de riscos.
Mais do que avaliar imóvel por imóvel, a nova ótica coloca a capacidade de gestão no centro. Em um mercado competitivo e em constante mutação, a execução operacional, o alinhamento de interesses e a disciplina de alocação definem a resiliência dos resultados. Em outras palavras, a análise passa a medir processos, governança, seleção de ativos e manejo de ciclos, além de métricas tradicionais como vacância, cap rates e alavancagem.
Repensando a análise de fundos imobiliários
Outro ponto destacado por Luiz Augusto é o valor estratégico de determinados ativos. Alguns imóveis, além do retorno, carregam atributos intangíveis como reputação, localização crítica e papel logístico na cadeia de grandes players. Exemplos citados do TRXF11 incluem o Hospital Israelita Albert Einstein, o Hospital Sírio-Libanês e centros de distribuição do Mercado Livre e da Shopee, que reforçam posicionamento e perenidade.
Para o investidor, o recado é claro: a análise de fundos imobiliários precisa evoluir para capturar a força das gestoras, priorizar os ativos mais determinantes e reconhecer o peso dos elementos qualitativos. Em um universo amplo e dinâmico, essa abordagem equilibra profundidade e escala, aumentando a capacidade de diferenciar qualidade real de mera aparência.