O mercado imobiliário comercial brasileiro dá sinais claros de recuperação, com os aluguéis avançando 9,66% em 12 meses, ritmo que supera em muito a inflação oficial de 4,39%. Enquanto isso, os preços de venda dos ativos comerciais crescem apenas 2,25% no mesmo período, evidenciando um ciclo de retomada inicialmente ancorado na renda. Essa dinâmica já aparece nos relatórios de FIIs de shopping centers, que exibem melhora consistente de indicadores operacionais e de NOI.
Os fundos VISC11 (Vinci Shopping Centers), XPML11 (XP Malls) e HSML11 (HSI Malls) são exemplos dessa tendência. O VISC11 reportou alta de 15,3% no NOI por metro quadrado, com vendas por m² subindo 5,8% e aluguéis das mesmas lojas avançando 3,8%. Já o XPML11 registrou R$ 1,55 bilhão em vendas em março e NOI caixa de R$ 34 milhões. O HSML11 mostrou crescimento de 9% nas vendas, aumento de 2% no NOI e ocupação de 96,8%.
Florianópolis lidera a alta de locação em 12 meses, com 18,64%, seguida por Niterói (+17,18%), Salvador (+16,11%) e Campinas (+15,51%). São Paulo subiu 8,79%, enquanto o Rio de Janeiro avançou 6,34%. Esse mosaico regional reforça a recuperação desigual, mas disseminada, em importantes polos comerciais do país.
A explicação para aluguéis subirem mais que os preços de venda está no descompasso típico de ciclos: primeiro reage a geração de caixa, depois a precificação dos ativos. Assim, a renda imobiliária cresce 9,66% em 12 meses, frente aos 2,25% dos preços, o que tende a, adiante, sustentar revisões de valuation quando a percepção de risco diminuir e o mercado secundário ganhar tração.
Indicadores operacionais dos shoppings corroboram o movimento: vendas por m², SSS, SSR e fluxo mostram trajetória positiva. O VISC11 acumulou R$ 1,214 bilhão em vendas no ano e NOI de R$ 103,2 milhões (+14,6%), com destaque para o Shopping Paralela (Salvador, +18% nas vendas) e o Via Verde Shopping (Rio Branco, +14%).
A inadimplência segue sob controle, favorecendo a estabilidade dos resultados. O XPML11 reportou inadimplência líquida de 1,7% e vacância de 3,7%, enquanto o HSML11 apresentou 1,2% de inadimplência e ocupação de 96,8%. Para investidores, o cenário atual do mercado imobiliário comercial sugere resiliência operacional e potencial de reprecificação gradual.