O HGRU11 (Patria Renda Urbana FII) comunicou ao mercado a celebração de duas operações imobiliárias que ampliam sua presença nos segmentos de varejo e educação.
Os anúncios foram feitos em conjunto pela administradora Banco Genial e pela gestora Pátria Investimentos. As transações envolvem a aquisição de cinco imóveis comerciais no Leblon, zona sul do Rio de Janeiro, e a compra de um campus da Universidade São Judas, em São Bernardo do Campo (SP).
No Leblon, o valor negociado foi de R$ 100,425 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 24.263 por metro quadrado. A aquisição do ativo educacional foi divulgada em fato relevante separado. Ambas as operações permanecem condicionadas ao cumprimento das condições previstas nos documentos assinados.
Imóveis no Leblon ampliam exposição ao varejo de rua
A primeira operação abrange cinco lojas comerciais com 4.272 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), distribuídas em diferentes edifícios no Leblon, bairro com histórico de valorização no mercado imobiliário brasileiro.
Segundo a tese de investimento, os espaços estão integralmente locados para empresas de tecnologia, saúde, estética e serviços, como Hashdex, Clínica CKL Médica e Instituto MCM de Beleza, entre outros ocupantes instalados na região.
Os contratos possuem prazo médio remanescente de aproximadamente 6,5 anos, com reajustes anuais pelo IPCA ou pelo índice previsto contratualmente. A gestora informou cap rate estimado de 9,4% ao ano, em linha com o restante do portfólio do fundo.
Na justificativa da tese, a Pátria Investimentos cita oferta limitada de imóveis comerciais no Leblon, renda elevada da região e histórico de valorização dos ativos. A avaliação do preço pago por metro quadrado considerou essas características do mercado local.
Campus da São Judas reforça presença no setor educacional
A segunda operação é a celebração da compra do campus da Universidade São Judas, pertencente ao Grupo Ânima, em São Bernardo do Campo, na Região Metropolitana de São Paulo.
O imóvel possui 10.543 metros quadrados de ABL e permanecerá ocupado pela instituição de ensino por meio de contrato atípico, com vencimento previsto para 2029. Esse tipo de contrato prevê condições específicas para eventual rescisão antecipada.
Na tese de investimento, a gestora aponta cap rate estimado de 10% ao ano, considerado aderente à estratégia do fundo. O documento também destaca a qualidade de crédito do Grupo Ânima, classificado por Fitch e Moody’s com ratings equivalentes à faixa AA nacional, além da relevância da Universidade São Judas no ensino superior privado presencial.
O campus conta com estrutura para cursos de Medicina, Engenharias e Direito, com laboratórios especializados e instalações adaptadas para essas atividades, fatores que, segundo a gestora, reforçam as características do imóvel no segmento educacional.
HGRU11 reforça tese em varejo e educação
De acordo com a gestora, as duas operações integram a estratégia de manter uma carteira diversificada entre diferentes tipos de imóveis urbanos geradores de renda.
O portfólio no Leblon aumenta a participação do fundo em varejo de rua em uma área de alta renda e baixa disponibilidade de novos empreendimentos. Já o campus da Universidade São Judas amplia a exposição ao setor educacional, marcado por contratos de longo prazo com instituições de ensino.
Segundo a gestora, as taxas de retorno são compatíveis com os demais ativos e as operações foram estruturadas para preservar o perfil de geração recorrente de receitas do fundo.
Fundo mantém agenda de reciclagem e captação
Os anúncios ocorrem em um período de movimentação relevante. Em maio, o fundo informou a venda de um imóvel em Santa Catarina, como parte da estratégia de reciclagem de portfólio.
Recentemente, foi concluído o período de preferência da oferta pública de cotas, voltada à captação de recursos para novas aquisições imobiliárias. Nos resultados operacionais mais recentes, houve crescimento de aproximadamente 12% no resultado e manutenção da vacância próxima de zero.
Até o momento, os fatos relevantes não trazem estimativas sobre impactos imediatos das duas aquisições na distribuição de rendimentos aos cotistas. A conclusão das operações segue condicionada ao cumprimento das condições previstas na documentação firmada entre as partes.