O fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11) encerrou junho com um marco relevante. Em 26 de junho, o fundo anunciou a celebração de um Memorando de Entendimentos (“MOU”) para vender um portfólio de 10 imóveis ao FII Riza Renda Imobiliária Master, gerido pela Riza Asset e coordenado pela XP Investimentos, por R$ 804,4 milhões.
A carteira incluída na transação abrange ativos de renda urbana e logística, distribuídos em 6 estados. Entre eles, 5 lojas Atacadão (Grupo Carrefour), 3 lojas Mix Mateus (Grupo Mateus), o ativo logístico Almanara (Jandira/SP) e o ativo BRF (Vitória de Santo Antão/PE).
Todos os imóveis possuem contratos de locação 100% atípicos, com 93% da receita concentrada em inquilinos com rating AAA. O pagamento ocorrerá em duas frentes: uma parcela imediata, composta por caixa de R$ 382 milhões e Cotas Subordinadas do FII Riza Master de R$ 250 milhões — estas como um earn-out, que assegura participação no upside futuro do portfólio —; e uma parcela futura de R$ 172 milhões a ser recebida ao longo do período de desinvestimento do FII Riza Master.
A estrutura da operação foi desenhada para atingir quatro objetivos: (i) reequilibrar a exposição ao Grupo Carrefour, com a venda das 5 unidades Atacadão; (ii) realizar lucro bruto de R$ 186,2 milhões; (iii) reduzir a alavancagem, por meio da quitação automática dos CRIs atrelados aos imóveis alienados; e (iv) ampliar a capacidade de alocação para novos negócios, com foco prioritário na expansão logística.
Venda de portfólio e estrutura da operação
O acordo via “MOU” antecipa um desinvestimento parcial da carteira, mantendo alinhamento de interesses por meio das Cotas Subordinadas do FII Riza Master, no montante de R$ 250 milhões. Esse mecanismo de earn-out permite capturar ganhos adicionais conforme a performance e o desinvestimento do portfólio adquirido.
Além do reforço de caixa de R$ 382 milhões, a parcela futura de R$ 172 milhões está vinculada ao cronograma de desinvestimento do FII Riza Master. A combinação de meios de pagamento busca preservar a geração de resultado do fundo enquanto viabiliza a redução de passivos financeiros ligados aos CRIs dos ativos vendidos.
Dividendos do fundo imobiliário Guardian Real Estate
No campo de proventos, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota referente a maio, com pagamento em 05 de junho de 2026 aos cotistas posicionados na data-base de 29/05/2026. Com base no fechamento da cota em R$ 8,35 na data de apuração, o dividend yield mensal foi de 0,99%, equivalente a 11,9% ao ano.
O guidance de dividendos para 2026 foi mantido, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para os próximos 12 meses. A administração reforçou a manutenção da faixa projetada, alinhada à estratégia de reciclagem de portfólio e à redução de alavancagem decorrente da operação anunciada.
Liquidez, base de cotistas e indicadores
No mercado secundário, o fundo registrou liquidez média diária de R$ 11,8 milhões ao longo de maio, com giro total de R$ 236,4 milhões. Esses dados refletem a negociação das cotas em um período marcado pela divulgação do “MOU” e pela sinalização de ajustes na alocação de ativos.
A base de investidores atingiu 522.157 cotistas, mantendo o fundo na liderança em crescimento de cotistas em todo o IFIX desde dezembro de 2022. O patrimônio líquido encerrou o mês em R$ 2,68 bilhões, com valor patrimonial por cota de R$ 9,27 e múltiplo P/VP de 0,90x.
Ao final de maio, o spread entre a NTN-B 2035 e o fundo estava em aproximadamente 4,21%. O indicador segue como referência para comparação de retorno real no horizonte de longo prazo, considerando o perfil de contratos 100% atípicos e a relevância de inquilinos com rating AAA na receita do portfólio