Os fundos imobiliários de papel vêm se mostrando mais resilientes diante da pressão no mercado de crédito privado, segundo gestores presentes no FIIs Experience da Suno, em São Paulo. A avaliação aponta que a natureza dos lastros, a estrutura de garantias e a disciplina de gestão têm atenuado choques recentes, preservando fluxo de caixa e distribuição de rendimentos aos cotistas.
Bruno Bagnariolli, gestor da Mauá Capital, afirmou que sua carteira não apresenta alertas críticos. Para ele, a pressão no crédito privado decorre de petróleo caro e da dependência do modal rodoviário no Brasil, fatores que mantêm a inflação elevada. Ainda assim, os fundos imobiliários de papel seguem trajetória distinta, beneficiados por estruturas de CRI com proteções e covenants robustos.
Durante a pandemia, o segmento passou por um teste severo e saiu fortalecido. Segundo Bagnariolli, houve renegociações, mas sem perdas relevantes aos investidores. “Renegociação é parte natural da gestão de crédito e significa alongar o fluxo, não necessariamente prejuízo”, explicou. Essa capacidade de adaptação reforçou a percepção de defensividade do produto.
Os FIIs também se diferenciam dos Fiagros no comportamento de crédito. Enquanto o agronegócio enfrentou casos mais agudos de inadimplência, os veículos imobiliários ajustaram rota antes de os efeitos chegarem ao investidor final. Essa distinção ressalta a importância de entender o risco setorial e a qualidade dos devedores e garantias.
Flavio Cagno, da Kinea Investimentos, não vê risco estrutural para a indústria no momento. Para ele, o crédito imobiliário permanece historicamente defensivo, mesmo em períodos de estresse. “Já passamos por outras crises, como a covid, e os créditos aguentaram”, afirmou, lembrando que estruturas bem calibradas tendem a atravessar ciclos mais turbulentos.
Ainda assim, o gestor faz um alerta: nem todos os CRIs são iguais. A sustentabilidade de operações com juros próximos de 20% exige escrutínio na originação, no nível de subordinação e nas garantias. O risco Brasil segue sendo vetor-chave, com os últimos 24 meses marcando deterioração relevante da confiança. Nesse cenário, seleção ativa e diversificação tornam-se diferenciais competitivos para os investidores em fundos imobiliários de papel.