Os fundos imobiliários do segmento logístico encerraram 2025 acima do IFIX, com rentabilidade de 23% frente aos 21,1% do índice de referência. O avanço foi sustentado por queda consistente da vacância e manutenção de altos níveis de ocupação, segundo relatório do Itaú BBA. O movimento reforça a atratividade do setor em meio a fundamentos operacionais mais robustos e maior disciplina na entrega de novos projetos.
O mercado nacional de galpões logísticos apresentou melhora estrutural ao longo do ano, com redução contínua dos espaços vagos e forte absorção, tanto líquida quanto bruta. A dinâmica de demanda sólida por parte de varejo, e-commerce e operadores logísticos sustentou contratos e revisões positivas, favorecendo a estabilidade dos rendimentos distribuídos.
Taxa de vacância atinge mínima histórica
A taxa de vacância recuou a 6,6% no fim de 2025, menor patamar da série, de acordo com o Itaú BBA. O indicador caiu a partir de 8,5% em 2024, refletindo a ocupação rápida de espaços existentes. Importante notar que a redução ocorreu mesmo com expansão do estoque, sinalizando equilíbrio saudável entre oferta e demanda e mitigando pressões sobre preços.
Absorção mantém ritmo acelerado
A ocupação permaneceu intensa: a absorção líquida somou 2,43 milhões de metros quadrados, enquanto a absorção bruta superou 5 milhões, um recorde histórico.
Foram entregues 2,06 milhões de metros quadrados em 2025, volume elevado que, apesar de ampliar a oferta, não impediu nova queda da vacância. As pré-locações atingiram cerca de 60% das novas entregas, revertendo a tendência de retração observada desde 2020.
Mercados regionais mostram cenários distintos
O Rio de Janeiro registrou vacância de 12,3%, a mais alta entre as praças, interrompendo a trajetória de queda. Em São Paulo, a absorção líquida de 1,27 milhão de metros quadrados ficou próxima às entregas de 1,24 milhão, mantendo a vacância estável em 7,5%.
Em Minas Gerais, a taxa caiu a 1,8%, com 379 mil metros quadrados de absorção e entregas modestas, perto de 50 mil; na região de Extrema, a ocupação seguiu próxima de 100%.
Segmento negocia com desconto patrimonial
Apesar do desempenho positivo, os FIIs de logística seguem com P/VP médio de 0,94, sugerindo desconto frente ao valor contábil dos ativos. O indicador aponta espaço potencial de reprecificação caso os fundamentos permaneçam sólidos, com vacância controlada, absorção relevante e pipeline de entregas alinhado à demanda.
No conjunto, os fundos imobiliários logísticos seguem combinando resiliência operacional e perspectivas atrativas para 2026.