O ALZR11 concluiu a aquisição de um imóvel construído sob medida no modelo built-to-suit (BTS) para o Grupo Fleury, reforçando sua estratégia de investir em ativos locados a empresas de alta qualidade de crédito. A operação foi comunicada na terça-feira (31) e amplia a exposição do fundo a contratos de longo prazo com previsibilidade de receita. O imóvel está situado em Campinas, cidade estratégica a 92 quilômetros de São Paulo, com infraestrutura e demanda corporativa consolidadas.
Para viabilizar a transação, o fundo adquiriu 100% das cotas da sociedade de propósito específico (SPE) detentora dos direitos sobre o ativo. Esse formato confere ao ALZR11 o controle indireto do imóvel, mantendo a estrutura contratual vigente com o inquilino e otimizando aspectos jurídicos e tributários usuais em operações imobiliárias de BTS. A governança via SPE é comum em aquisições desse tipo e facilita a administração do ativo.
O valor total investido foi de aproximadamente R$ 29,5 milhões. O pagamento foi dividido em duas etapas: R$ 21,6 milhões na conclusão da operação e R$ 7,9 milhões com vencimento em 30 de dezembro de 2025. Essa divisão de parcelas contribui para o planejamento de caixa do fundo e pode mitigar impactos imediatos sobre distribuição de rendimentos.
Expansão do portfólio com BTS e contrato de longo prazo
O imóvel adquirido é ocupado pelo Grupo Fleury por meio de contrato de locação atípico, com prazo inicial de 15 anos. Nesse tipo de contrato, as condições de uso, remuneração e eventuais penalidades de rescisão são mais rígidas, oferecendo maior segurança ao proprietário. Para o ALZR11, esse perfil de locação sustenta a estabilidade do fluxo de caixa ao longo do ciclo do contrato, o que pode beneficiar os cotistas.
O aluguel mensal inicial é de cerca de R$ 255 mil, com reajustes periódicos pelo IPCA, índice de preços ao consumidor amplo. A correção monetária preserva o valor real da receita ao longo do tempo, protegendo o fundo de pressões inflacionárias. Além disso, o alinhamento do contrato ao desempenho do IPCA é prática difundida no mercado de fundos imobiliários, especialmente em operações de BTS.
Com essa aquisição, o ALZR11 fortalece seu portfólio com um ativo essencial, locatário de referência e contrato de longo prazo, combinando previsibilidade de renda e proteção inflacionária. Em Campinas, o ativo se beneficia de um polo econômico dinâmico e infraestrutura robusta, fatores que reforçam a tese de investimento. A operação, estruturada via SPE, agrega governança e eficiência, consolidando a estratégia do fundo em imóveis corporativos resilientes.