O fundo imobiliário HGRE11 assinou um compromisso de venda e compra para alienar integralmente o Edifício Alegria, no Brás, em São Paulo. A transação foi pactuada por R$ 115,5 milhões e está condicionada ao cumprimento de cláusulas contratuais, que podem ser superadas em até seis meses.
Cumpridas essas condições, o comprador deverá pagar um sinal de R$ 5,5 milhões. O saldo de R$ 110 milhões será quitado em cinco parcelas anuais, corrigidas pelo IPCA. De acordo com a gestão, essas parcelas poderão ser antecipadas pelo fluxo de vendas, conforme os termos da permuta financeira.
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O investimento acumulado do fundo no imóvel totaliza R$ 59,04 milhões. Assim, o preço negociado está cerca de 95,6% acima do custo do fundo e 102,1% acima do valor do laudo de avaliação, de R$ 57,14 milhões.
Em valores reais e sob o regime de caixa, o fundo estima um lucro de R$ 42,73 milhões, ou aproximadamente R$ 3,62 por cota na data do anúncio. Esse resultado será reconhecido gradualmente, à medida que as parcelas forem recebidas. O material da gestora também indica ganho de capital de R$ 56,5 milhões na operação.
Motivos da venda do Edifício Alegria pelo HGRE11
O ativo possui 11.336 metros quadrados de ABL e está 100% desocupado. Trata-se de uma laje corporativa classe C que já operou como propriedade industrial e teve como última ocupante uma empresa de telemarketing.
O fundo adquiriu o imóvel em 2011 por cerca de R$ 59 milhões, o que corresponde a R$ 5.208 por metro quadrado. Segundo apresentação da gestão, o valor de venda representa cerca de R$ 10.145 por metro quadrado.
A decisão de desinvestimento está alinhada à estratégia de concentrar a carteira em lajes corporativas de maior padrão técnico e em regiões comerciais estratégicas.
Na avaliação da gestora, diante da vacância integral e das características do ativo, o Edifício Alegria passou a se assemelhar mais a um terreno para desenvolvimento do que a um ativo gerador de renda.
Outro elemento considerado foi a aprovação do novo PIU Setor Central pela Prefeitura de São Paulo. A mudança elevou para cerca de sete vezes a área do terreno o coeficiente máximo de aproveitamento para projetos residenciais, aumentando o valor potencial do imóvel como terreno em relação ao uso como edifício de escritórios.
Efeitos financeiros e operacionais da transação
A operação também tende a reduzir despesas do fundo. Entre agosto de 2025 e julho de 2026, foram desembolsados R$ 1,594 milhão com IPTU, o equivalente a cerca de R$ 0,011 por cota ao mês. No mesmo intervalo, as despesas condominiais e outros custos acessórios somaram R$ 492,1 mil, ou cerca de R$ 0,003 por cota mensalmente.
Após o cumprimento das condições do contrato e o recebimento do sinal, o IPTU passará a ser responsabilidade do comprador. Até a transferência efetiva da posse, o fundo seguirá arcando apenas com a segurança do imóvel.
As partes continuarão trabalhando para cumprir as condições necessárias à conclusão da operação dentro do prazo estipulado. A gestão informou que novos detalhes serão apresentados no próximo relatório gerencial do fundo.