O GGRC11 concluiu a compra de um centro de distribuição last mile em Diadema (SP) por R$ 93 milhões, ampliando sua exposição logística na Grande São Paulo. O ativo fica próximo às rodovias Anchieta e Imigrantes, em um polo estratégico de escoamento. O terreno soma 34.378 m², com 21.385 m² de área construída, adequado para operações de alto giro e capilaridade urbana.
Em linha com a tese do fundo, o imóvel está 100% ocupado por locatário único: a Replas Comercial Ltda., distribuidora de resinas termoplásticas e matérias-primas plásticas. O contrato, atípico e com início em outubro de 2025, tem duração de 72 meses, aluguel mensal de R$ 624.464 e reajuste anual pelo IPCA. Essa estrutura dá previsibilidade de fluxo de caixa ao longo do período contratual.
Para viabilizar a aquisição, o GGRC11 estruturou o pagamento em três frentes. Foram R$ 75 milhões via CRI da Opea Securitizadora, com custo de IPCA + 7,5% ao ano e carência até fevereiro de 2027; R$ 17 milhões em compensação de cotas da 11ª emissão; e R$ 1 milhão em recursos próprios. Essa engenharia financeira busca otimizar o custo de capital e alavancar o retorno aos cotistas.
O cap rate desalavancado inicial do ativo é de 8,06% ao ano. Com a estrutura de financiamento via CRI e seus prazos de carência, a Zagros Capital projeta um cash-on-cash yield de 17,20% ao ano durante o contrato, refletindo o efeito positivo da alavancagem na distribuição.
A 11ª emissão do fundo, lançada em abril, teve oferta inicial de R$ 1 bilhão, com possibilidade de chegar a R$ 1,5 bilhão. As cotas foram precificadas a R$ 11,25, movimentando R$ 352,5 milhões no primeiro período. Essa captação sustenta o pipeline de aquisições e reforça a estratégia de crescimento.
Desde abril, o GGRC11 comprou um galpão em Garuva (SC) por R$ 192,3 milhões e firmou compromissos por mais dois ativos em Garuva e Camaçari (BA), totalizando R$ 165 milhões. Em abril, reportou resultado de R$ 18,8 milhões, vacância de 0,19% e base de 341 mil cotistas, indicadores que apontam resiliência operacional e demanda consistente por espaços.
Com a nova aquisição, o fundo reforça sua presença em last mile na Grande São Paulo, melhora o perfil de renda via contratos indexados ao IPCA e consolida uma tese de retorno atrativa combinando cap rate robusto e alavancagem eficiente.