O fundo assinou um memorando de entendimentos para uma potencial compra de três empreendimentos logísticos de padrão AAA, em operação avaliada, de forma indicativa, em R$ 918,5 milhões. Os imóveis são ocupados por Amazon e Mercado Livre e somam aproximadamente 182.475 metros quadrados de ABL própria.
Dois ativos ficam no Estado de São Paulo, sendo um no raio de 30 quilômetros e outro no raio de 60 quilômetros. O terceiro está localizado na região metropolitana de Curitiba, no Paraná.
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O documento tem caráter não vinculante. Assim, a aquisição não está concluída e as condições atuais podem ser ajustadas até uma eventual formalização do negócio.
Um dos imóveis já está pronto, em operação e 100% locado. Os outros dois seguem em desenvolvimento no modelo Built-to-Suit (BTS), com entrega prevista para até seis meses após o fechamento da transação.
Pagamento prevê 70% à vista e saldo atrelado ao IPCA
Se a transação avançar nas condições hoje previstas, 70% do preço serão pagos à vista pelo fundo, totalizando R$ 642,95 milhões. Os 30% restantes, equivalentes a R$ 275,55 milhões, serão corrigidos pelo IPCA acrescido de 6% ao ano.
O pagamento dessa parcela poderá ocorrer em até 12 meses, com início do prazo variando conforme o estágio de cada empreendimento. Nos dois ativos em desenvolvimento, a contagem começa a partir da respectiva entrega. Para o imóvel já concluído, o prazo terá como referência o fechamento da operação.
Os recursos desembolsados pelo fundo nos projetos ainda em construção terão remuneração específica até a conclusão das obras. Esses valores serão atualizados mensalmente pelo IPCA mais 11% ao ano.
O memorando também prevê mecanismos para reduzir a exposição do FII aos riscos inerentes ao desenvolvimento dos ativos.
Operação prevê cap rate próximo de 9%
Com base nos parâmetros do acordo, a potencial aquisição apresenta cap rate estimado em aproximadamente 9%. Para os próximos 24 meses, o yield médio projetado é de cerca de 12,6%. Esses indicadores consideram os termos atualmente previstos para uma operação ainda não concluída.
O fechamento do negócio depende da conclusão satisfatória das diligências sobre os imóveis. Também será necessária a negociação e assinatura dos documentos definitivos, além das aprovações internas e regulatórias aplicáveis.
Até que essas etapas sejam cumpridas, o preço indicativo de R$ 918,5 milhões e as demais condições poderão sofrer alterações. A compra dos três ativos logísticos permanece condicionada à finalização desse processo.